2022房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題及答案已經(jīng)整理好，要考試的朋友們趕緊來刷題吧！
【單選題】
1.王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A、12650
B、5000
C、13911
D、12574
答案：D
【多選題】
2.在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率，不需要用到的是( )。
A、試錯(cuò)法
B、移動(dòng)平均法
C、曲線擬合法
D、線性內(nèi)插法
E、指數(shù)修勻法
答案：BCE
解析：移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。
【單選題】
3.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。
A、建筑技術(shù)
B、土地權(quán)利設(shè)置
C、相鄰關(guān)系
D、土地使用管制
答案：D
解析：土地使用管制情況應(yīng)說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：1、土地用途;2、容積率或建筑控制規(guī)模;3、建筑高度;4、建筑密度;5、綠地率;6、其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。
【單選題】
4.下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說法，錯(cuò)誤的是()。
A、不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)
B、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境
C、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全球性的市場(chǎng)
D、房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地域可分為若干個(gè)子市場(chǎng)
答案：C
解析：由于人們無法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)方向是相反的。
【判斷題】
5.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺)的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用單獨(dú)深度價(jià)格修正率。
答案：錯(cuò)
解析：路線價(jià)的含義不同，應(yīng)該采用不同類型的臨街深度價(jià)格修正率。采用不同類型的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式也會(huì)有所不同：1、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率;2、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺)的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率;3、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。
【單選題】
6.對(duì)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)，下列說法中正確的是()。
A、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值-被征收房屋價(jià)值
B、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值
C、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本
D、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本-被征收房屋價(jià)值
答案：B
解析：在房地產(chǎn)征收征用中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，要?duì)被征收房屋的價(jià)值(包括被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值)進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值(包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值)進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)(簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià))提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值一用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值。
【主觀題】
7.有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí)例的建筑面積160m2（，成交總價(jià)80萬元，首期付16萬元，余款于一年后付清，年利率為8%。乙實(shí)例的使用面積175m2（建筑面積與使用面積比例為1：0.75），使用面積下的單價(jià)為5010元，于成交時(shí)一次付清。試將兩交易實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為成交日期一次付清時(shí)的建筑面積單價(jià)。
答案：甲單價(jià)=4703.70元/m2，乙單價(jià)=3757.55元/m2
【單選題】
8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、估價(jià)人員和()。
A、價(jià)值類型、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
B、價(jià)值類型、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函
C、價(jià)值類型、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)報(bào)告使用的限制
D、價(jià)值類型、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告使用的限制
答案：D
解析：估價(jià)結(jié)果報(bào)告包含：1、估價(jià)委托人：2、估價(jià)機(jī)構(gòu);3、估價(jià)目的;4、估價(jià)對(duì)象;5、價(jià)值時(shí)點(diǎn);6、價(jià)值類型;7、估價(jià)依據(jù);8、估價(jià)原則;9、估價(jià)方法;10、估價(jià)結(jié)果;11、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;12、實(shí)地查勘期;?估價(jià)作業(yè)期;?其他需要說明的事項(xiàng)。
【多選題】
9.成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)不包括()。
A、營(yíng)業(yè)稅
B、應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)
C、應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅
D、城市維護(hù)建設(shè)稅
E、教育費(fèi)附加
答案：BC
解析：成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)(假設(shè)為現(xiàn)在)的正常水平來估算，而不是按照它們?cè)谶^去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：1、銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”);2、其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。
【判斷題】
10.比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價(jià)值大小，取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞。
答案：錯(cuò)
解析：房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。影響房地產(chǎn)價(jià)值大小的因素包括：1、房地產(chǎn)實(shí)物;2、權(quán)益;3、區(qū)位。比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價(jià)值大小，除了取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞之外，還要考慮區(qū)位因素。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。
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