2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》5月25日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
判斷題
1、新建商品住房和存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。()
答 案：錯
解 析：新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔(dān)。存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由交易雙方各承擔(dān)50%。
2、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()
答 案：錯
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
4、通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿6年，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試。()
答 案：對
解 析：只有高中或中專學(xué)歷的人員，只要通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作滿6年后，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試。
5、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，王某可以自行將該住房轉(zhuǎn)租給張某，轉(zhuǎn)租期限不超過原房屋租賃合同剩余期限即可。()
答 案：錯
解 析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。
單選題
1、某7層寫字樓建造于20世紀(jì)80年代，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，設(shè)樓梯間2個，內(nèi)外墻體由普通磚砌成，外墻粘釉面磚。采暖是由鍋爐產(chǎn)生的熱水，經(jīng)輸熱管道送到房間散熱器中，放出熱量后，經(jīng)回水管道流回重新加熱，循環(huán)使用。為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公要求方便出租，2004年業(yè)主對該寫字樓以綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，利用現(xiàn)代技術(shù)辦公進(jìn)行了樓宇智能化改造。經(jīng)由專業(yè)技術(shù)人員對該寫字樓在建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、房屋設(shè)備等方面的現(xiàn)場觀察與分析認(rèn)為，該寫字樓主體結(jié)構(gòu)裝修完好，少數(shù)部件、設(shè)備雖然有破損，但不嚴(yán)重，并且經(jīng)維修后就能恢復(fù)。
該寫字樓在當(dāng)時建造時可能采用的施工方法有（ ）。
- A：現(xiàn)澆現(xiàn)砌式
- B：預(yù)制裝配式
- C：現(xiàn)澆裝配式
- D：現(xiàn)砌裝配式
答 案：A
解 析：施工方法是指建造建筑物時所采用的方法。根據(jù)施工方法的不同，建筑物分為下列三種：①現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑，主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成。②預(yù)制裝配式建筑，主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成。③部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑，一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板、樓梯）則采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。
2、王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。此時張某應(yīng)當(dāng)辦理（）
- A：房屋他項權(quán)利登記
- B：房屋變更登記
- C：房屋轉(zhuǎn)移登記
- D：房屋租賃登記備案
答 案：D
解 析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。
3、張某出國留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
劉某購買房產(chǎn)的過程中，應(yīng)當(dāng)申請辦理（ ）登記。
- A：轉(zhuǎn)移
- B：更正
- C：抵押
- D：地役權(quán)
答 案：A
解 析：轉(zhuǎn)移登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生改變而進(jìn)行的登記。一般來說，轉(zhuǎn)移登記適用的情形包括：①買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產(chǎn)的；②以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；③不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；④共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；⑤因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；⑥因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；⑦因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；⑧法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。
4、下列房屋中，可以出租的是（）。
- A：權(quán)屬有爭議的房屋
- B：違法建造的房屋
- C：廚房改造的房屋
- D：欠繳物業(yè)費的房屋
答 案：D
解 析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
5、以下民事法律行為中，不屬于財產(chǎn)行為的是（ ?。?/p>
- A：負(fù)擔(dān)行為
- B：處分行為
- C：給付行為
- D：收養(yǎng)行為
答 案：D
解 析：民事法律行為按照法律行為發(fā)生的效果是財產(chǎn)性還是身份性劃分，可分為財產(chǎn)行為和身份行為兩類，其中，財產(chǎn)行為是以發(fā)生財產(chǎn)上法律效果為目的的行為，財產(chǎn)行為的后果是在當(dāng)事人之間發(fā)生財產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)的變動，如處分行為、給付行為與負(fù)擔(dān)行為等。身份行為是指直接以發(fā)生或喪失身份關(guān)系為目的的行為，如結(jié)婚、離婚、收養(yǎng)等行為。
多選題
1、譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。
譚某與徐某簽訂的房屋買賣合同為（ ?。?/p>
- A：有償合同
- B：雙務(wù)合同
- C：實踐合同
- D：要式合同
答 案：ABD
解 析：買賣合同有以下特征：①是有償合同，買賣是商品交換最普遍的形式，其實質(zhì)是以等價有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。買賣合同是典型的有償合同。②是雙務(wù)合同，買賣雙方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)，并且這種權(quán)利和義務(wù)存在對應(yīng)關(guān)系，買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，反之亦然。③是諾成合同，買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立，不需要交付標(biāo)的物。④是非要式或者要式合同，買賣合同的成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定的除外。
2、不動產(chǎn)的托倫斯登記制度的主要特點包括（ ）。
- A：不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力
- B：已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載
- C：登記不采取強制性制度
- D：權(quán)利人取得登記簿副本
- E：登記機構(gòu)保留登記簿正本，正副本內(nèi)容必須完全一致
答 案：ABDE
解 析：不動產(chǎn)托倫斯登記制度的主要特點包括：①不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；②已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；③登記采取強制登記制度；④登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。
3、最高額抵押權(quán)登記包括（ ）。
- A：最高額抵押權(quán)設(shè)立登記
- B：最高額抵押權(quán)變更登記
- C：不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記
- D：最高額抵押權(quán)確定登記
- E：不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記
答 案：ABD
解 析：抵押權(quán)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人的申請，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記分為：①一般抵押權(quán)登記，包括不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)變更登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記；②最高額抵押權(quán)登記，包括最高額抵押權(quán)設(shè)立登記、最高額抵押權(quán)變更登記、最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、最高額抵押權(quán)注銷登記和最高額抵押權(quán)確定登記。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中風(fēng)險識別的切入點為（ ?。?/p>
- A：投訴處理
- B：賠償處理
- C：糾紛處理
- D：收益管理
- E：壞賬管理
答 案：AE
解 析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營特點，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中風(fēng)險識別的切入點為：①投訴處理；②壞賬處理。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)面臨的投訴主要來自兩方面：①客戶，最常見、最值得重視的方面；②其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，雖比較少見，但也是識別風(fēng)險的一個渠道。
5、下列房屋中，不得出租的情況為（）
- A：屬于違法建筑的房屋
- B：不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋
- C：違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的
- D：法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的
- E：國家授權(quán)管理、經(jīng)營的房屋
答 案：ABCD
解 析：《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，下列房屋不得出租：①屬于違法建筑的房屋；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。E項，國家授權(quán)管理、經(jīng)營的房屋，這些房屋也可依法出租，但數(shù)量相對較少