2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》6月20日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、在（）下，營(yíng)銷者確定房地產(chǎn)價(jià)格需要考慮價(jià)格與銷售量、價(jià)格與成本之問的關(guān)系。

• A：最大利潤(rùn)目標(biāo)
• B：安全收益率目標(biāo)
• C：最小利潤(rùn)目標(biāo)
• D：預(yù)期投資收益率目標(biāo)

答 案：A

解 析：在最大利潤(rùn)目標(biāo)下，營(yíng)銷者確定房地產(chǎn)價(jià)格需要考慮價(jià)格與銷售量、價(jià)格與成本之間的關(guān)系。最為合理的價(jià)格和規(guī)模就是要求將開發(fā)項(xiàng)目的邊際收益等于邊際成本時(shí)的價(jià)格與規(guī)模。

2、價(jià)格制定階段的（）目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，了解市場(chǎng)的大環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提供決策的依據(jù)

• A：推導(dǎo)核心均價(jià)
• B：市場(chǎng)調(diào)研
• C：推售安排
• D：確定價(jià)格策略及方法

答 案：B

解 析：價(jià)格制定階段的市場(chǎng)調(diào)研目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，了解市場(chǎng)的大環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提供決策的依據(jù)。這個(gè)階段的市場(chǎng)調(diào)研側(cè)重于收集競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售與價(jià)格信息、價(jià)格表、各房號(hào)之間價(jià)格平面差與垂直差等信息。

3、下列關(guān)于新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)中集中銷售的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。

• A：適用于常規(guī)樓盤
• B：客戶誠(chéng)意度低，不易把握
• C：若服務(wù)或購(gòu)房樓層設(shè)計(jì)不當(dāng)，容易引起客戶不滿
• D：開盤銷售率由客戶儲(chǔ)存量、客戶誠(chéng)意度以及現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍決定

答 案：B

解 析：B選項(xiàng)表述錯(cuò)誤，集中銷售中，客戶誠(chéng)意度高，易于把握。

4、則該項(xiàng)目全部銷售出去的保本價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)銷售價(jià)格分別是(　　)萬元。

• A：4400、4620
• B：4444、4620
• C：4444、6296
• D：4400、6296

答 案：C

解 析：?jiǎn)挝槐１緝r(jià)格=([固定成本總額/盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷)量]+單位變動(dòng)成本)÷(1-銷售費(fèi)率)，目標(biāo)利潤(rùn)銷售價(jià)格=[(固定總成本+目標(biāo)利潤(rùn)額)÷預(yù)計(jì)銷售面積+單位變動(dòng)成本]÷(1-銷售費(fèi)率);即單位保本價(jià)格=(12000000/6000+2000)/(1-10%)≈4444(元/m2)，目標(biāo)利潤(rùn)銷售價(jià)格=[(12000000+10000000)/6000+2000]/(1-10%)≈6296(元/m2)。

5、在存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，配對(duì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。

• A：明確客戶的房屋需求
• B：約定看房時(shí)間和地點(diǎn)
• C：明確客戶的交易價(jià)格
• D：為客戶推薦合適房源

答 案：D

解 析：配對(duì)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦房源是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是對(duì)買方獨(dú)家代理人而言，向委托人推薦房源關(guān)系到委托人能否購(gòu)買到既滿足住房需求又符合其經(jīng)濟(jì)承受能力的住房。

多選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員代辦存量房商業(yè)抵押貸款需要購(gòu)房人提交（ ）。

• A：房屋買賣合同
• B：身份證明
• C：婚姻關(guān)系證明
• D：收入證明
• E：房屋建筑質(zhì)量證明

答 案：ABCD

解 析：代辦過程中，除了基本的房屋銷售合同之外，購(gòu)房人還需提供借款人身份證 明、婚姻關(guān)系證明、職業(yè)和收入證明、房屋年代證明、存量房首付款交付確認(rèn)函以及各類 委托書。

2、客源信息特征分析的內(nèi)容主要有（）

• A：客戶購(gòu)買力分析
• B：客戶人際關(guān)系分析
• C：客戶物業(yè)偏好分析
• D：客戶需求程度分析
• E：客戶購(gòu)買決策分析

答 案：ACDE

解 析：客源信息完善與分析主要包括：①目標(biāo)物業(yè)與偏好分析；②購(gòu)買力與消費(fèi)信用分析；③客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購(gòu)買決策分析

3、商品房房屋查驗(yàn)項(xiàng)目中，不在買受人查驗(yàn)范圍的內(nèi)容是（ ）。

• A：房屋地基基礎(chǔ)
• B：主體結(jié)構(gòu)和質(zhì)量
• C：管道堵塞
• D：五金件損壞
• E：地面滲漏或開裂

答 案：AB

解 析：《商品房買賣合同示范為本》GF-2014-0172第11條約定了查驗(yàn)房屋的項(xiàng)目，包括：①屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；②管道堵塞；③門窗翹裂、五金件損壞; ④燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用；⑤其他需要查驗(yàn)的項(xiàng)目。如果存在質(zhì)量問題, 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)自查驗(yàn)次日內(nèi)一定時(shí)期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。房屋修復(fù)后，再向買受人交付房屋。對(duì)于房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，則不在買受人查驗(yàn)范圍內(nèi)。

4、乙公司關(guān)于“70套住宅”的銷售業(yè)務(wù)屬于（）。

• A：新建商品房銷售業(yè)務(wù)
• B：二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)
• C：獨(dú)家委托
• D：買方獨(dú)家代理業(yè)務(wù)

答 案：AC

解 析：70套住宅是甲公司剛開發(fā)的新建商品房項(xiàng)目，屬于新建商品房銷售業(yè)務(wù);甲房地產(chǎn)公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，屬于賣方獨(dú)家代理和獨(dú)家委托。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)時(shí)的注意事項(xiàng)有（）。

• A：在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的支付責(zé)任
• B：不需要檢查和驗(yàn)收附屬設(shè)施
• C：檢查電表狀況是否正常運(yùn)行
• D：協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過戶
• E：協(xié)助辦理有線電視過戶

答 案：ACDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，應(yīng)注意以下10點(diǎn)：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的支付責(zé)任。②檢查電表狀況是否正常運(yùn)行。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)幫助買方查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份己繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。③協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過戶。④結(jié)清電話費(fèi)。⑤協(xié)助辦理有線電視過戶。⑥結(jié)算維修基金。⑦檢查和驗(yàn)收附屬設(shè)施。⑧協(xié)助辦理迀移戶口手續(xù)。⑨如果買方因種種原因，在沒有辦理了房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更手續(xù)、并獲得其本人名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書前，與賣方業(yè)主提前進(jìn)行了房屋交付，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示買方防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，最好不要提前進(jìn)行房屋裝修，待最終辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再進(jìn)行房屋的裝修。⑩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)準(zhǔn)備好物業(yè)交驗(yàn)表，將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進(jìn)行電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)狻⑹覂?nèi)設(shè)施和用品的檢驗(yàn)和交接。