2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》6月21日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，不屬于公共利益需要的是()。

• A：舊城區(qū)改建
• B：國防設施建設
• C：商業(yè)街區(qū)擴建
• D：防洪設施建設

答 案：C

解 析：公共利益的范圍包括:①國防和外交的需要；②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；④由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2、關于王某的房價款的說法，正確的為（）。

• A：交房時該市新建商品房的均價上漲了15%，所以甲企業(yè)有權調(diào)整房價
• B：王某實際總房價款應為131300元
• C：王某實際總房價款應為133900元
• D：王某實際總房價款應為135200元

答 案：D

解 析：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同有約定的，按合同約定處理面積誤差。本案例中，面積誤差比=(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)÷合同約定面積×100%=(67.6-65)÷65×100%=4%，小于5%，所以，王某實際總房價款應為：67.6×2000=135200(元)。

3、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓給二級資質(zhì)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，其實際投入房屋建設工程的資金額應達到（）萬元。

• A：1000
• B：1250
• C：1750
• D：2500

答 案：B

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件為：①要按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形：a.屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；b.屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。題中，總投資5000萬元，實際投入房屋建設工程的資金額應達到：5000X25%=1250(萬元）。

4、未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由（）以上人民政府工商行政管理部門按照相關規(guī)定進行處罰。

• A：鄉(xiāng)鎮(zhèn)級
• B：縣級
• C：市級
• D：省級

答 案：B

解 析：未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。?

5、住宅建設用地使用權期限屆滿時，將（ ）。

• A：申請續(xù)期予以批準
• B：由國家無償收回
• C：自動續(xù)期
• D：有償續(xù)期

答 案：C

解 析：根據(jù)《物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期?！?/p>

多選題

1、個人住房貸款主要參與者中服務機構主要包括（）

• A：擔保公司
• B：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構
• C：房地產(chǎn)估價機構
• D：保險公司
• E：律師事務所

答 案：BCE

解 析：在個人住房貸款中，主要參與者包括：①貸款人；②借款人；③擔保（保險）人；④服務機構；⑤有關政府部門等。其中，服務機構是指為房地產(chǎn)貸款當事人提供專業(yè)服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)估價機構和律師事務所等。AD兩項，擔保（保險）人包括擔保自然人、擔保機構和保險機構。其中，擔保機構和保險機構包括各類擔保公司、保險公司，它們通過提供房地產(chǎn)貸款擔保和保險，為貸款人防范貸款風險提供保障，促進房地產(chǎn)貸款業(yè)務的發(fā)展

2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列關于房地產(chǎn)租賃合同效力的說法正確的有（）

• A：已出租房地產(chǎn)在告知抵押權人和承租人情況下可以設定抵押
• B：抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以出租
• C：出租人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證，租賃合同認定無效
• D：出租人在一審法庭辯論終結前取得批準建設的臨時建筑，租賃合同認定無效
• E：出租人在一審法庭辯論終結前申請延長使用期限的，延長的租賃期限無效

答 案：AB

解 析：C項，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。D項，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。E項，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效

3、王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。2018年5月王某因個人融資需要，將該套房進行抵押。張某居住了房屋3個月后，因個人原因，在征得王某同意的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租給劉某。關于王某將該套房屋抵押的說法，正確的有（）

• A：王某應當將抵押情況告知劉某
• B：王某與張某簽訂的租賃合同不能對抗抵押權
• C：王某將該房屋抵押后，與張某簽訂的租賃合同繼續(xù)有效
• D：如王某到期無力償還貸款，抵押權實現(xiàn)時原租賃合同自動失效
• E：王某應將租賃情況告知劉某

答 案：AC

解 析：在房屋抵押過程中，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效

4、根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，承租人（）所承租公共租賃住房的，應當退回公共租賃住房

• A：轉(zhuǎn)借
• B：轉(zhuǎn)租
• C：精裝
• D：擅自調(diào)換
• E：擴建

答 案：ABD

解 析：《公共租賃住房管理辦法》第二十七條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的，應當退回公共租賃住房。第三十二條進一步明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀業(yè)務

5、如果劉先生到期不能償還貸款本息，按照合同約定，則可以有（）。

• A：置業(yè)擔保公司按商業(yè)銀行要求先行代為清償債務
• B：保證合同終止后，置業(yè)擔保公司無權就代為清償?shù)膫鶆詹糠窒蚪杩钊俗穬?/li>
• C：保證合同終止后，置業(yè)擔保公司有權就代為清償?shù)膫鶆詹糠窒蚪杩钊俗穬?/li>
• D：劉先生無能力還款，保證合同自然終止

答 案：AC

解 析：借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務后，保證合同自然終止。保證合同終止后，擔保公司有權就代為清償?shù)膫鶆詹糠窒蚪杩钊俗穬敚⒁笮惺狗课莸盅簷?，處置抵押房屋?/p>