2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》6月23日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、甲、丙公司應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起（）日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

• A：7
• B：15
• C：30
• D：60

答 案：C

解 析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

2、城市規(guī)劃中的城市黃線是（）。

• A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線
• B：城市各類綠地范圍的控制界線
• C：城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線
• D：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線

答 案：A

解 析：城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市墓礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。?

3、2016年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2018年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。李某可以主張的權(quán)利為（）

• A：拒交房租
• B：要求張某承擔(dān)損害賠償責(zé)任
• C：要求按租賃合同約定繼續(xù)承租
• D：請(qǐng)求法院確認(rèn)張某、王某的買賣行為無(wú)效

答 案：C

解 析：為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效

4、房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)不包括（ ）。

• A：較強(qiáng)的區(qū)域性和廣泛性
• B：獨(dú)特性
• C：較大的信息量
• D：時(shí)效性

答 案：A

解 析：房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)包括較強(qiáng)的區(qū)域性和針對(duì)性、獨(dú)特性、較大的信息量和時(shí)效性。

5、房屋征收的限制性條件不包括( )。

• A：公共利益的需要
• B：被征收人的所有要求
• C：法定的權(quán)限和程序
• D：以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償

答 案：B

解 析：房屋征收的限制條件包括：①只能為了公共利益的需要；②征收必須依照法定的權(quán)限和程序進(jìn)行；③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償（提示：選項(xiàng)中涉及“所有”“一切”“全部”等選項(xiàng)都需要多加注意，一般為優(yōu)先排除的選項(xiàng)）。

多選題

1、關(guān)于合同的說(shuō)法，正確的為（）。

• A：陳某可以個(gè)人的名義與馮某簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
• B：陳某必須以甲機(jī)構(gòu)的名義與馮某簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
• C：租賃合同應(yīng)明確規(guī)定租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任等內(nèi)容
• D：在簽訂房屋租賃合同后，承租人應(yīng)按照該房屋權(quán)屬證書上記載的用途使用房屋，不得擅自變更用途

答 案：BCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在著執(zhí)業(yè)關(guān)系，表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同也必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂，也就是說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行；②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員去承辦和完成。

2、在房屋租賃期限內(nèi)，承租人對(duì)承租房屋享有的權(quán)利有（ ）。

• A：轉(zhuǎn)讓權(quán)
• B：使用權(quán)
• C：收益權(quán)
• D：處分權(quán)
• E：同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

答 案：BCE

解 析：承租人享有出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)外，為保護(hù)承租人合法權(quán)益不受侵害，我國(guó)法律還賦予承租人一系列特殊權(quán)利，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃。

3、商品房房屋承租人可以單方解除租賃合同的情形有（）

• A：租賃期間發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的
• B：因承租人致使房屋損毀的
• C：不定期租賃
• D：租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的
• E：租賃房屋被司法機(jī)關(guān)查封的

答 案：CDE

解 析：根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)存在下列情形時(shí)，承租人享有單方解除權(quán)：①因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；②不定期租賃；③租賃物危及承租人的安全或者健康的；④租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；⑤租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑥租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的

4、丁公司欲改變土地用途，須辦理的手續(xù)和程序?yàn)椋ǎ?/p>

• A：取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意
• B：簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
• C：將該地塊重新進(jìn)行拍賣
• D：調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

答 案：ABD

解 析：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

5、2015年10月馮某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理對(duì)外租賃其一套住宅。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場(chǎng)價(jià)格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2018年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年5月該套住宅按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列說(shuō)法中，正確的有（ ）。

• A：租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行
• B：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動(dòng)終止
• C：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
• D：褚某雖無(wú)意購(gòu)買該房屋，但若2015年10月主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕
• E：褚某請(qǐng)求確認(rèn)馮某與衛(wèi)某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持

答 案：AC

解 析：AB兩項(xiàng)，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。C項(xiàng)，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。D項(xiàng)，第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人民法院不予支持。本題中，3月份馮某委托出售，褚某在10月份主張優(yōu)先租賃權(quán)，已超過(guò)15天，且衛(wèi)某已辦理了房屋登記手續(xù)，所以褚某無(wú)權(quán)主張優(yōu)先租賃權(quán)。E項(xiàng)，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。