2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》6月23日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備,幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí),逐步提升考試成績(jī)。
單選題
1、甲、丙公司應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起()日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
- A:7
- B:15
- C:30
- D:60
答 案:C
解 析:《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
2、城市規(guī)劃中的城市黃線是()。
- A:城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線
- B:城市各類綠地范圍的控制界線
- C:城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線
- D:歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線
答 案:A
解 析:城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市墓礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。?
3、2016年4月,張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同,月租金3000元,租期3年。2018年4月,張某將房屋出售給王某,但未告知李某。2018年8月,王某因與他人合開公司需要將該房屋入股,要求解除與李某的房屋租賃合同。李某可以主張的權(quán)利為()
- A:拒交房租
- B:要求張某承擔(dān)損害賠償責(zé)任
- C:要求按租賃合同約定繼續(xù)承租
- D:請(qǐng)求法院確認(rèn)張某、王某的買賣行為無(wú)效
答 案:C
解 析:為保護(hù)承租人的利益,法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則,在租賃期限內(nèi),租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的,原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效
4、房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)不包括( )。
- A:較強(qiáng)的區(qū)域性和廣泛性
- B:獨(dú)特性
- C:較大的信息量
- D:時(shí)效性
答 案:A
解 析:房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)包括較強(qiáng)的區(qū)域性和針對(duì)性、獨(dú)特性、較大的信息量和時(shí)效性。
5、房屋征收的限制性條件不包括( )。
- A:公共利益的需要
- B:被征收人的所有要求
- C:法定的權(quán)限和程序
- D:以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償
答 案:B
解 析:房屋征收的限制條件包括:①只能為了公共利益的需要;②征收必須依照法定的權(quán)限和程序進(jìn)行;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn),以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償(提示:選項(xiàng)中涉及“所有”“一切”“全部”等選項(xiàng)都需要多加注意,一般為優(yōu)先排除的選項(xiàng))。
多選題
1、關(guān)于合同的說(shuō)法,正確的為()。
- A:陳某可以個(gè)人的名義與馮某簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
- B:陳某必須以甲機(jī)構(gòu)的名義與馮某簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
- C:租賃合同應(yīng)明確規(guī)定租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任等內(nèi)容
- D:在簽訂房屋租賃合同后,承租人應(yīng)按照該房屋權(quán)屬證書上記載的用途使用房屋,不得擅自變更用途
答 案:BCD
解 析:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在著執(zhí)業(yè)關(guān)系,表現(xiàn)為:①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同也必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂,也就是說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行,不能以個(gè)人的名義進(jìn)行;②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員去承辦和完成。
2、在房屋租賃期限內(nèi),承租人對(duì)承租房屋享有的權(quán)利有( )。
- A:轉(zhuǎn)讓權(quán)
- B:使用權(quán)
- C:收益權(quán)
- D:處分權(quán)
- E:同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
答 案:BCE
解 析:承租人享有出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)外,為保護(hù)承租人合法權(quán)益不受侵害,我國(guó)法律還賦予承租人一系列特殊權(quán)利,如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃。
3、商品房房屋承租人可以單方解除租賃合同的情形有()
- A:租賃期間發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的
- B:因承租人致使房屋損毀的
- C:不定期租賃
- D:租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的
- E:租賃房屋被司法機(jī)關(guān)查封的
答 案:CDE
解 析:根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)存在下列情形時(shí),承租人享有單方解除權(quán):①因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;②不定期租賃;③租賃物危及承租人的安全或者健康的;④租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;⑤租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;⑥租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的;⑦法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的
4、丁公司欲改變土地用途,須辦理的手續(xù)和程序?yàn)椋ǎ?/p>
- A:取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意
- B:簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
- C:將該地塊重新進(jìn)行拍賣
- D:調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
答 案:ABD
解 析:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
5、2015年10月馮某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理對(duì)外租賃其一套住宅。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場(chǎng)價(jià)格簽訂了房屋租賃合同,租賃期為3年。2018年3月,馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房,同年5月該套住宅按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某,并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋,要求褚某提前搬走,褚某不同意。下列說(shuō)法中,正確的有( )。
- A:租賃期限未到期,褚某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行
- B:衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由,陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動(dòng)終止
- C:馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí),應(yīng)提前通知褚某,褚某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
- D:褚某雖無(wú)意購(gòu)買該房屋,但若2015年10月主張優(yōu)先租賃權(quán),衛(wèi)某不得拒絕
- E:褚某請(qǐng)求確認(rèn)馮某與衛(wèi)某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院應(yīng)予支持
答 案:AC
解 析:AB兩項(xiàng),租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。C項(xiàng),出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。D項(xiàng),第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人民法院不予支持。本題中,3月份馮某委托出售,褚某在10月份主張優(yōu)先租賃權(quán),已超過(guò)15天,且衛(wèi)某已辦理了房屋登記手續(xù),所以褚某無(wú)權(quán)主張優(yōu)先租賃權(quán)。E項(xiàng),出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。