2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》7月22日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、甲房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)某大型小區(qū)有大量的空置房，并有許多客戶要求購(gòu)買(mǎi)或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是該中介公司決定在該小區(qū)附近設(shè)立分公司，主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。該公司利用在小區(qū)內(nèi)外的路口派發(fā)宣傳單來(lái)獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經(jīng)紀(jì)人的積極性，該公司采用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)所有房源進(jìn)行了分類(lèi)，并利用密碼技術(shù)規(guī)定各經(jīng)紀(jì)人只能看到自己開(kāi)發(fā)房源的詳細(xì)信息。
該公司發(fā)現(xiàn)該小區(qū)內(nèi)還有部分物業(yè)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，這種業(yè)主類(lèi)型是（　　）。

• A：法人組織
• B：小業(yè)主
• C：自然人業(yè)主
• D：非自然人業(yè)主

答 案：D

解 析：非自然人業(yè)主主要作為物業(yè)所有權(quán)人的組織，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、大型企事業(yè)單位、資產(chǎn)管理公司、銀行等。題中，小區(qū)內(nèi)的部分物業(yè)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的，所以這種業(yè)主類(lèi)型是非自然人業(yè)主

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或二手房所有權(quán)人采用直銷(xiāo)這一銷(xiāo)售方式，所能體現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)是（）。

• A：擴(kuò)大了銷(xiāo)售半徑
• B：及時(shí)獲得市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的反饋
• C：銷(xiāo)售方可以根據(jù)收益情況控制銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度
• D：幫助其快速回籠資金

答 案：C

解 析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利采用直銷(xiāo)是一種簡(jiǎn)單快捷的銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售方可以根據(jù)收益情況控制銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度。但由于缺乏銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，信息發(fā)布渠道不暢，容易降低銷(xiāo)售速度。

3、一般來(lái)說(shuō)，板式住宅的套內(nèi)使用面積的使用率為（）

• A：60%
• B：70%
• C：80%
• D：90%

答 案：C

解 析：一般來(lái)說(shuō)，板式住宅的套內(nèi)使用面積的使用率為80%，塔樓的套內(nèi)使用面積因公攤面積較大，其使用率約為60%～70%。辦公和商鋪也要關(guān)注實(shí)際使用率的大小，由于公攤面積較大，其通常使用率在70%左右

4、將某寫(xiě)字樓定位為中央商務(wù)區(qū)首席商務(wù)綜合體，這屬于該寫(xiě)字樓的（）。

• A：客戶定位
• B：形象定位
• C：屬性定位
• D：區(qū)域定位

答 案：C

解 析：項(xiàng)目屬性定位是指基于項(xiàng)目既定產(chǎn)品特點(diǎn)和內(nèi)外部資源優(yōu)勢(shì)，界定項(xiàng)目在當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的檔次定位與特色屬性。例如：“CBD首席商務(wù)綜合體”、“亞太封面商務(wù)群”、“花園CBD”等。本題中，將某寫(xiě)字樓定位為中央商務(wù)區(qū)首席商務(wù)綜合體，屬于該寫(xiě)字樓的屬性定位。

5、李某希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂買(mǎi)方獨(dú)家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢和分析，發(fā)現(xiàn)李某是一名老客戶，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對(duì)象。
相對(duì)于開(kāi)發(fā)新客戶，李某這類(lèi)客戶直接給甲公司帶來(lái)的好處為（ ）。

• A：提高傭金水平
• B：節(jié)約客源開(kāi)發(fā)成本
• C：增加公司業(yè)務(wù)來(lái)源
• D：縮短業(yè)務(wù)成交時(shí)間

答 案：B

解 析：經(jīng)紀(jì)人要懂得以生命周期的觀念來(lái)看待客戶，必須認(rèn)識(shí)到客戶的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的，懂得維系客戶，與客戶建立長(zhǎng)期的聯(lián)系，爭(zhēng)取更多的新客戶并留住原有客戶，這是至關(guān)重要的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭(zhēng)取一個(gè)新客戶的成本是留住一個(gè)老客戶的5倍，在利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面老客戶更高達(dá)新客戶的16倍。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有意識(shí)地致力于與客戶保持長(zhǎng)期聯(lián)系。

多選題

1、公盤(pán)制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共享房源信息的形式之一，有利于（）。

• A：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的利益
• B：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源的積極性
• C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取更多信息
• D：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作效率
• E：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金水平

答 案：ACD

解 析：公盤(pán)制是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在信息完全共享有利于新入職的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入工作狀態(tài)，經(jīng)紀(jì)人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時(shí)帶看，從而大大提高工作效率，因?yàn)闊o(wú)需再通過(guò)持盤(pán)經(jīng)紀(jì)人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作多勞多得，一般公盤(pán)制會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)動(dòng)作細(xì)分，房源開(kāi)發(fā)、鑰匙委托、獨(dú)家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀(jì)人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻(xiàn)的均可以按照貢獻(xiàn)分到一定比例的傭金。其缺點(diǎn)主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤(pán)”行為。而且，房源信息較容易外泄。

2、張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）出售其房屋，甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某對(duì)該房屋實(shí)地勘查后發(fā)現(xiàn)，該房屋所在區(qū)域治安良好，周邊有重點(diǎn)大學(xué)、市級(jí)圖書(shū)館，音樂(lè)廳，體育館，但該房屋室內(nèi)裝修陳舊，戶型布局不合理，結(jié)合有關(guān)因素，向張某提出了該房屋的出售建議。
李某對(duì)該房屋實(shí)地勘查后的正確做法有（　?。?/p>

• A：繪制該房屋標(biāo)準(zhǔn)平面圖
• B：挖掘該房屋的賣(mài)點(diǎn)
• C：繪制房屋使用說(shuō)明書(shū)
• D：繪制房屋狀況說(shuō)明書(shū)

答 案：AD

解 析：勘查作業(yè)后的工作主要有：①應(yīng)及時(shí)整理好現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫(xiě)《房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查表》，為制作《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》做好準(zhǔn)備；②在填寫(xiě)《房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查表》繪制物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)平面圖時(shí)，應(yīng)指明物業(yè)朝向和門(mén)、窗位置，繪制地理位置圖時(shí)指明物業(yè)四周主要路段；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人查看房源后，要仔細(xì)評(píng)估房屋的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，用心感受房屋的特點(diǎn)；④根據(jù)《房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》，以備帶客戶看房時(shí)使用。

3、下列選項(xiàng)中，屬于分析寫(xiě)字樓項(xiàng)目指標(biāo)分析的有（）、地塊內(nèi)部狀況等。

• A：占地面積
• B：容積率
• C：建筑密度
• D：建筑限高
• E：高爾夫球場(chǎng)

答 案：ABCD

解 析：寫(xiě)字樓項(xiàng)目指標(biāo)分析包括地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)指標(biāo)分析和地塊形狀分析，具體是指用地面積、容積率、建筑面積、限高、建筑密度、退紅線、地塊形狀、地塊內(nèi)部狀況等。

4、適合甲公司快速開(kāi)拓房源的渠道有（）。

• A：采用電話訪問(wèn)
• B：報(bào)紙上刊登廣告
• C：聯(lián)系大型企事業(yè)單位
• D：聯(lián)系資產(chǎn)管理公司

答 案：AB

解 析：房源獲取渠道根據(jù)在獲取過(guò)程的溝通方式分為直接開(kāi)發(fā)方式(暖性開(kāi)發(fā)方式)和間接開(kāi)發(fā)方式(冷性開(kāi)發(fā)方式)兩種。直接(暖性)開(kāi)發(fā)方式有：①門(mén)店接待;②社區(qū)活動(dòng);③派發(fā)宣傳單;④老客戶推薦;⑤人際關(guān)系開(kāi)發(fā)。間接(冷性)開(kāi)發(fā)方式有：①網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā);②電話拜訪③報(bào)紙廣告;④群發(fā)郵件、信息;⑤戶外廣告或橫幅。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目包含（）。

• A：提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)得的服務(wù)報(bào)酬
• B：提供房地廣信息
• C：實(shí)地看房
• D：代擬合同
• E：提供材料、協(xié)助看房、支付費(fèi)用

答 案：BCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目包含三項(xiàng)：①提供房地產(chǎn)信息，包括提供相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、搜集、配對(duì)、交易房源，房地產(chǎn)交易政策咨詢等;②實(shí)地看房，包括首次看房、制作房屋狀況說(shuō)明書(shū)、帶領(lǐng)客戶看房等服務(wù);③代擬合同，也稱(chēng)為代書(shū)包括交易條件談判、議價(jià)撮合、協(xié)助訂立房地產(chǎn)交易合同。