2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月2日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、下列項(xiàng)目用地中，應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)如讓手續(xù)的是（）。

• A：縣級(jí)人大辦公用地
• B：大型上市公司辦公用地
• C：公立學(xué)校擴(kuò)建用地
• D：公共體育場(chǎng)館建設(shè)用地

答 案：B

解 析：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者的行為。A、C、D項(xiàng)均為劃撥土地，用排除法可知應(yīng)選B項(xiàng)。

2、李某在A城市購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，總價(jià)值為100萬(wàn)元，屬李某首套住房。該城市規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購(gòu)住房為二手房的，貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的60%，單筆最高貸款金額不超過(guò)35萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______（）

• A：45、55
• B：35、65
• C：35、55
• D：45、65

答 案：B

解 析：按貸款成數(shù)計(jì)算，李某的最高貸款額度為：100×60%＝60（萬(wàn)元）。又該城市規(guī)定，單筆最高貸款金額不超過(guò)35萬(wàn)元，則李某住房公積金的最高貸款額度為35萬(wàn)元，其首付款為：100－35＝65（萬(wàn)元）

3、按照《合同法》相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同期限不得超過(guò)（ ）年，超過(guò)規(guī)定期限的部分無(wú)效。

• A：1
• B：5
• C：20
• D：40

答 案：C

解 析：《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的, 超過(guò)部分無(wú)效?！?/p>

4、2013年3月，張某預(yù)購(gòu)建筑面積為45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，張某辦理了房屋所有權(quán)登記。2015年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2017年8月，王某因與他人合開(kāi)公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。對(duì)此，李某可以主張的權(quán)利為（）

• A：拒交房租
• B：要求張某承擔(dān)損害賠償責(zé)任
• C：要求按租賃合同約定繼續(xù)承租
• D：請(qǐng)求法院確認(rèn)張某、王某的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效

答 案：C

解 析：為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效

5、（）和房?jī)r(jià)是衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量的兩個(gè)重要指標(biāo)

• A：房租
• B：傭金
• C：服務(wù)費(fèi)用
• D：代辦服務(wù)收費(fèi)

答 案：A

解 析：一個(gè)完整的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是由兩個(gè)相關(guān)的子市場(chǎng)共同組成，一個(gè)是房屋租賃市場(chǎng)，另一個(gè)是房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。房租與房?jī)r(jià)是衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量的兩個(gè)重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響一般表現(xiàn)為正相關(guān)，房?jī)r(jià)高則租金高，房?jī)r(jià)低則租金低

多選題

1、對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征（）。

• A：印花稅
• B：營(yíng)業(yè)稅
• C：土地增值稅
• D：房產(chǎn)稅
• E：個(gè)人所得稅

答 案：BD

解 析：B項(xiàng)，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格，向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅。D項(xiàng)，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。?

2、張某出國(guó)留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過(guò)戶(hù)有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬(wàn)元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬(wàn)元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書(shū)面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無(wú)力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
債務(wù)履行期滿后劉某無(wú)力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)（ ）。

• A：占用該抵押房屋
• B：扣押該抵押房屋
• C：與劉某協(xié)議變賣(mài)該抵押房屋
• D：請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)該抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得優(yōu)先受償。

3、下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的描述，錯(cuò)誤的為()。

• A：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立
• B：該建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年
• C：該建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期
• D：該建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，亦可采取劃撥的方式

答 案：BD

解 析：選項(xiàng)B中，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限應(yīng)為居住用地出讓的70年，故B錯(cuò)誤。選項(xiàng)D中，普通居住用地使用權(quán)不可采用劃撥方式取得。

4、公司預(yù)售商品住宅，除了提交土地使用權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及資質(zhì)證書(shū)外，還需要提供（）。

• A：建設(shè)工程規(guī)劃許可證
• B：投入建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明
• C：商品房預(yù)售方案
• D：銀行的同意出售的書(shū)面證明

答 案：ABD

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。C項(xiàng)，商品房預(yù)售方案是在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，提交的材料。D項(xiàng)，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案例中，C公司用在建工程設(shè)立了抵押權(quán)，該工程建成后預(yù)售，除具備商品房預(yù)售的條件外，還應(yīng)該征得其貸款銀行的同意。

5、下列房屋中，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有（）。

• A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的待售商品房
• B：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的商品房
• C：個(gè)人出租的房屋
• D：投資者以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，收取固定收益的房屋
• E：公園出租的房屋

答 案：BCDE

解 析：A項(xiàng)，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。?