2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月7日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、出租的房屋有權(quán)屬爭議的，則（）。

• A：承租人可單方方面解除合同
• B：承租人與出租人協(xié)商解除合同
• C：少支付租金
• D：出租人可單方面解除合同

答 案：A

解 析：根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)存在下列情形時，承租人享有單方解除權(quán)：(1)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押的；(2)租賃房屋權(quán)屬有爭議的；(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形的；(4)因房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；(5)不定期租賃，承租人在合理期限之前通知出租人的；(6)租賃房屋危及承租人的安全或者健康的；(7)法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的。

2、該項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作由（ ）負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

• A：該區(qū)人民政府房地產(chǎn)管理部門
• B：該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)
• C：甲企業(yè)
• D：乙公司

答 案：C

解 析：建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

3、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同經(jīng)營人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人()。

• A：應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效
• B：可以收回房屋出租給其他人
• C：可以要求增加租金
• D：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

答 案：D

解 析：承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予以支持。

4、如果王某認(rèn)為自己購買的住房存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題，應(yīng)以（）作為能否退房的依據(jù)。

• A：A市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局的核驗(yàn)結(jié)果
• B：A市規(guī)劃局的核驗(yàn)結(jié)果
• C：A市工程質(zhì)量監(jiān)督部門的核驗(yàn)結(jié)果
• D：A市房管部門的核驗(yàn)結(jié)果

答 案：C

解 析：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。注意，必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。

5、國務(wù)院規(guī)定，居住用地出讓的最高年限為（）年。

• A：40
• B：50
• C：60
• D：70

答 案：D

解 析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院規(guī)定，按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。

多選題

1、在本房屋交易環(huán)節(jié)中不需要繳納的稅為（ ）。

• A：印花稅
• B：房產(chǎn)稅
• C：個人所得稅
• D：土地增值稅

答 案：ABD

解 析：個人銷售住房的，自2008年11月1日起暫免征收土地增值稅。自2008年3月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的稅，不是交易環(huán)節(jié)的稅種。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，房地產(chǎn)主管部門采取的處罰措施是（ ）。

• A：責(zé)令限期糾正
• B：責(zé)令停止預(yù)售
• C：撤銷商品房預(yù)售許可
• D：處3 萬元罰款
• E：處以違法所得3 倍以下但不超過3 萬元的罰款

答 案：AE

解 析：開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正, 并可處以違法所得3 倍以下但不超過3 萬元的罰款。

3、住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款的區(qū)別包括（）。

• A：貸款資金來源不同
• B：貸款對象不同
• C：借款人還款能力不同
• D：貸款流程不同
• E：貸款額度、利率不同

答 案：ABDE

解 析：住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款除貸款資金來源不同，在業(yè)務(wù)運(yùn)作上也存在較明顯差異，主要表現(xiàn)在：①貸款對象不同。住房公積金個人貸款對象必須是住房公積金繳存人。②貸款流程不同。商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)部，住房公積金個人貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進(jìn)行(部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成)，貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心負(fù)責(zé)。③貸款額度、利率不同。住房公積金個人貸款在確定貸款額度時，除與商業(yè)性住房貸款相同要求考核貸款成數(shù)、借款人還款能力外，還規(guī)定不得超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的單筆最高貸款額度，住房公積金的單筆最高貸款額度由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會確定。?

4、契據(jù)登記制度的主要特點(diǎn)包括（）。

• A：只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立
• B：登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人
• C：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查、登記權(quán)利的狀態(tài)
• D：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查、登記權(quán)利的現(xiàn)狀
• E：法院可以裁定己登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任

答 案：BCE

解 析：契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為不動產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時就己生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時成立。其主要特點(diǎn)是：①登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);②登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定己登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。?

5、下列關(guān)于劉某房屋租賃的表述中，正確的為（）。

• A：劉某出租商鋪的租金，由劉某與吳某在平等、自愿的原則下協(xié)商議定
• B：經(jīng)劉某同意，吳某可以將該商鋪轉(zhuǎn)租，并可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益
• C：在租賃期限內(nèi)，無須劉某同意，吳某可以根據(jù)其經(jīng)營需要改變房屋用途
• D：在租賃期限內(nèi)，無須劉某同意，吳某可以根據(jù)其經(jīng)營需要拆改房屋結(jié)構(gòu)

答 案：AB

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！蔽唇?jīng)出租人同意，承租人不得擅自對房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失，也不得改變房屋用途。