2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月25日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、下列房地產(chǎn)抵押貸款中，屬于按照貸款用途分類的是（）。

• A：公積金貸款
• B：商業(yè)貸款
• C：組合貸款
• D：個人住房貸款

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)貸款按貸款用途，可分為：①房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。②個人住房貸款，是指貸款人向自然人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。

2、兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當為（ ）人民法院辦理查封登記。

• A：后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的
• B：全部的
• C：先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的
• D：任意一個

答 案：C

解 析：兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達不動產(chǎn)登記機構(gòu)的時間先后進行排列。查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。

3、關(guān)于乙房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)廣告宣傳，符合政策的是（）。

• A：房地產(chǎn)廣告中表現(xiàn)項目位置，以所需時間來表示距離
• B：房地產(chǎn)廣告中清楚表示了實際的銷售價格，并明示了價格的有效期限
• C：房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，明示為建筑面積
• D：房地產(chǎn)廣告中使用了建筑設(shè)計效果圖，未在廣告中注明

答 案：B

解 析：發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求有：①房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；②房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；③房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應當準確、清楚，比例恰當；④房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應當在廣告中注明；⑤房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應當真實、準確；⑥房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；⑦房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明；⑧房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容；⑨房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；⑩房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾；?房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明；?房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處，等等。

4、關(guān)于房屋租賃合同效力的表述，錯誤的是（）

• A：當事人可以房屋租賃合同未按照法律辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效
• B：未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力
• C：已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的優(yōu)先于非登記備案的
• D：登記備案的房屋租賃合同，具有對抗第三人的效力

答 案：A

解 析：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見，未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同具有對抗第三人的效力。即當出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的優(yōu)先于非登記備案的，除非非登記備案的承租人已經(jīng)合法占有租賃房屋

5、關(guān)于王某的房屋抵押，表述錯誤的是（）。

• A：王某將該商鋪抵押后又在屋頂搭建一閣樓，該閣樓也應當屬抵押財產(chǎn)
• B：王某應當將房屋抵押情況告之李某
• C：經(jīng)估價機構(gòu)評估，王某商鋪價值70萬元，該商鋪的價值大于所擔保債權(quán)，其余額還可以再次抵押
• D：王某到期不能償還債務、拍賣、變賣商鋪時，李某有優(yōu)先購買權(quán)

答 案：A

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

多選題

1、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有（）。

• A：契稅
• B：耕地占用稅
• C：土地增值稅
• D：城市維護建設(shè)稅
• E：個人所得稅

答 案：ABC

解 析：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。?

2、下列房地產(chǎn)中，免征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)有（）。

• A：個人自營的店鋪
• B：百貨公司的商場
• C：個人自住的住房
• D：學校出租的食品店
• E：政府機關(guān)自用的辦公樓

答 案：CE

解 析：下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：①國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但其營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬免稅范圍。②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬免稅范圍。④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。⑤鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。⑥對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。⑦股改鐵路運輸企業(yè)及合資鐵路運輸公司自用的房產(chǎn)、土地。⑧經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。⑨自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。?

3、房屋登記的工作程序有（）

• A：申請
• B：審核
• C：核準
• D：登簿
• E：發(fā)證

答 案：ABDE

解 析：房屋登記的一般程序為申請、受理、審核、登簿和發(fā)證等。房屋登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告

4、2013年10月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙建筑公司（以下簡稱乙公司）承建其開發(fā)的小區(qū)。2014年4月，甲公司領(lǐng)取了商品房預售許可證，開始預售房屋。5月，甲公司與鄭某簽訂了商品房預售合同。6月，甲公司申請變更小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計并獲得批準。按照新的方案，鄭某所購房屋的空間尺寸和朝向發(fā)生了變化。2015年1月該小區(qū)交付使用，甲公司選聘的物業(yè)服務企業(yè)開始實施物業(yè)管理。2月，鄭某將自己所購房屋出租給劉某，租期為2年。劉某在屋頂安裝了一個廣告牌，宣傳自己公司的產(chǎn)品。4月，鄭某將出租房屋抵押給銀行，貸款50萬元，貸款期為1年，并辦理了抵押登記手續(xù)。
關(guān)于甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計的表述，正確的為（ ）。

• A：甲公司應當在規(guī)劃設(shè)計變更之日起10日內(nèi)，書面通知鄭某
• B：鄭某在收到甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復的視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更
• C：鄭某若退房應在甲公司的變更規(guī)劃、設(shè)計書面通知到達之日起15日內(nèi)作出書面答復
• D：甲公司在規(guī)定的時限內(nèi)通知了鄭某，鄭某有權(quán)要求甲公司承擔違約責任

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

5、甲企業(yè)應當持商品房預售合同到該區(qū)人民政府（ ）部門辦理登記備案手續(xù)。

• A：房地產(chǎn)管理
• B：土地管理
• C：房地產(chǎn)規(guī)劃
• D：行政管理

答 案：AB

解 析：商品房預售人應當在簽約之日起30 日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。