2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》9月4日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
2、按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場、業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。()
答 案：錯
解 析：按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每半年舉行1次考試。()
答 案：錯
解 析：從2016年起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行1次考試。考試時間一般安排在每年10月的第二周的周末。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務(wù)。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。
5、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()
答 案：錯
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
單選題
1、下列影響房屋租金的因素中，屬于權(quán)益狀況的是（）
- A：房屋位置好壞
- B：房屋得房率高低
- C：房屋是否為精裝修
- D：房屋是否抵押
答 案：D
解 析：出租房屋的權(quán)益狀況包括：設(shè)計條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。
2、強(qiáng)度高、耐磨損、防變形、易清洗且防潮但腳感差的地面裝飾材料是（）。
- A：實木地板
- B：強(qiáng)化復(fù)合地板
- C：實木復(fù)合地板
- D：竹地板
答 案：B
解 析：本題考查的是室內(nèi)地面的種類知識點。強(qiáng)化復(fù)合地板的主要優(yōu)點是強(qiáng)度高、耐磨損、不變形、易清洗、防潮性好，主要缺點是腳感較差，如果板材中的膠粘劑質(zhì)量較差，還會揮發(fā)出較多的甲醛，對人體健康有影響，但因價格較低，用途較廣泛。
3、鋪釘類外墻面裝飾是指將各種裝飾面板通過鑲、釘、拼貼等構(gòu)造手法固定于骨架上構(gòu)成的墻面裝飾，其特點是（）。
- A：造價較低、施工操作簡便
- B：自重輕、容易清洗
- C：無濕作業(yè)，飾面耐久性好
- D：耐久性好、不易變色
答 案：C
解 析：鋪釘類外墻面裝飾是指將各種裝飾面板通過鑲、釘、拼貼等構(gòu)造手法固定于骨架上構(gòu)成的墻面裝飾，其特點是無濕作業(yè)，飾面耐久性好，采用不同的飾面板，能取得不同的裝飾效果。
4、按照梁與支撐的連接狀況，梁分為（ ）。
- A：鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁
- B：主梁和次梁
- C：簡支梁、連續(xù)梁和懸臂梁
- D：圈梁和過梁
答 案：C
解 析：根據(jù)梁與支撐的連接狀況，梁分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂梁等。按照使用的材料，分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁。按照力的傳遞路線，分為主梁和次梁。
5、A省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、A省人民代表大會出臺的《A省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及A省政府頒布實施的《A省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，并建立了城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，2015年3月，該市采取招標(biāo)方式，選定C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)園林小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目，該經(jīng)濟(jì)適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補(bǔ)償費100元?？辈煸O(shè)計和前期工程費200元，建安工程費600元，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）100元，貸款利息30元。
在上述所列房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)定中，效力最高的是（ ）
- A：《城市房地產(chǎn)管理法》
- B：《A省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
- C：《A省商品房銷售管理辦法》
- D：《B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法》
答 案：A
解 析：房地產(chǎn)法規(guī)政策體系是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性法律文件，由現(xiàn)行有效的房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一整套有機(jī)、統(tǒng)一、完整的體系。從立法層次上看，主要包括憲法、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件以及最高人民法院的司法解釋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于房地產(chǎn)法律，《A省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》屬于地方性法規(guī)，《A省商品房銷售管理辦法》屬于地方（省級）政府規(guī)章，《B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法》屬于地方（縣級）政府規(guī)章。A項，《城市房地產(chǎn)管理法》的效力最高。
多選題
1、常見的室內(nèi)地面裝飾材料有（）。
- A：石膏板材
- B：實木地板
- C：復(fù)合地板
- D：石材
- E：PVC板
答 案：BCD
解 析：室內(nèi)地面的種類很多，根據(jù)構(gòu)造方法，分為下列5類：（1）整體類地面。這是直接施工在混凝土墊層上的整體式面層，主要有以下3種：①水泥砂漿地面，簡稱水泥地面，其優(yōu)點是使用耐久。②混凝土地面，其優(yōu)點是堅硬耐久，常見于庫房、設(shè)備間等室內(nèi)地面。③水磨石地面，其優(yōu)點是堅硬耐久、耐磨、易清洗、美觀，多見于辦公樓等室內(nèi)地面。（2）鋪貼類地面。這是將塊狀材料粘貼在水泥砂漿找平層上的面層。根據(jù)面層材料，分為陶瓷類地面和石材類地面。（3）木竹類地面。這是采用木質(zhì)或竹質(zhì)板材鋪設(shè)的地面。常見的有復(fù)合地板、實木地板、竹地板地面。（4）卷材類地面。主要有地毯地面、塑料地板地面。（5）涂料類地面。這是將涂料直接涂刷在水泥壓光基面上的地面。
2、個人住房貸款與其他個人貸款相比，其特點包括（）
- A：貸款期限短
- B：貸款期限長
- C：還款方式絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式
- D：大多數(shù)是以所購住房抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系
- E：大多數(shù)是以動產(chǎn)抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系
答 案：BCD
解 析：個人貸款產(chǎn)品從貸款的目的可分為個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人消費貸款和個人經(jīng)營貸款等。個人住房貸款是我國最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：①貸款期限長，通常為10～20年，最長可達(dá)30年；②還款方式絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式；③大多數(shù)是以所購住房抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系
3、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租給張某，簽訂了6個月的轉(zhuǎn)租合同。
關(guān)于已出租房屋抵押的說法，正確的為（ ）。
- A：王某應(yīng)將抵押情況告知李某
- B：王某與李某簽訂租賃合同不得對抗抵押權(quán)
- C：王某將住房抵押后，與李某簽訂的租賃合同繼續(xù)有效
- D：王某到期無力償還貸款，甲銀行抵押權(quán)實現(xiàn)后應(yīng)保持原租賃關(guān)系至合同終止日
答 案：ACD
解 析：A項，出租人不得向承租人隱瞞房屋抵押的事實。C項，租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。D項，房屋租賃期間，房屋所有權(quán)或者承租人有可能發(fā)生變動，為了保護(hù)承租人及其相關(guān)人員的合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，我國有關(guān)法律法規(guī)明確“買賣不破租賃”原則，賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利。根據(jù)該原則，王某到期無力償還貸款時甲銀行可以實行抵押權(quán)但應(yīng)保持原租賃關(guān)系至合同終止日。
4、下列關(guān)于轉(zhuǎn)租的說法中，錯誤的有（）
- A：轉(zhuǎn)租已通知出租人但未經(jīng)出租人書面同意的，轉(zhuǎn)租合同無效
- B：轉(zhuǎn)租人對租賃房屋造成損失的，承租人可免除賠償責(zé)任
- C：轉(zhuǎn)租合同超過租賃合同的期限經(jīng)出租人和轉(zhuǎn)租人協(xié)商一致后依舊有效
- D：房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，無須辦理登記備案手續(xù)
- E：轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限
答 案：BD
解 析：B項，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。D項，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)
5、建筑的得房率一般與（）直接相關(guān)
- A：基礎(chǔ)的埋置深度
- B：建筑結(jié)構(gòu)
- C：地區(qū)溫差
- D：墻體材料
- E：建筑形式
答 案：BCDE
解 析：套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值俗稱得房率（K值），通常與以下五個方面直接相關(guān)：①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80%以上，板式住宅的得房率一般大于塔式住宅的得房率。②建筑結(jié)構(gòu)。房屋的結(jié)構(gòu)形式不同，垂直承重構(gòu)件占用而積不同，得房率不同。③地區(qū)溫差。由于不同地區(qū)冬季溫差懸殊，為保證室內(nèi)保溫效果，建筑設(shè)計中房屋外墻的厚度往往差別較大。④墻體材料。建筑設(shè)計選用墻體材料種類不同，墻體占用面積不同。⑤房間數(shù)量與套內(nèi)建筑面積的關(guān)系。不同的住宅套內(nèi)建筑面積與房間數(shù)量狀況，得房率也會出現(xiàn)差異。