2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》9月10日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、某開發(fā)項(xiàng)目總面積20000m2,固定總成本3000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本3500元/m2,銷售稅費(fèi)率15%,若目標(biāo)利潤(rùn)率為20%,則目標(biāo)利潤(rùn)銷售價(jià)格是（ ）。

• A：7059 元/m2
• B： 6900 元/m2
• C：6000 元/m2
• D：5882 元/m2

答 案：A

解 析：目標(biāo)利潤(rùn)=（30000000 + 3500 X 20000 ） X 20% = 20000000元，目標(biāo)利潤(rùn)銷售價(jià)格=［（30000000 + 20000000 ） /20000 + 3500 ］ / （ 1-15%） = 7059 元 /m20

2、李某“希望購(gòu)買一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房”的意向，體現(xiàn)了客戶需求的（）。

• A：指向性
• B：時(shí)效性
• C：潛在性
• D：發(fā)展性參考

答 案：A

解 析：指向性是指客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租，哪個(gè)區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍，有無(wú)特殊需要等，客戶均有明確的指示。即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍。

3、房源信息的更新應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括（）

• A：周期性訪問(wèn)
• B：訪問(wèn)信息的累積
• C：房源信息狀態(tài)的及時(shí)更新
• D：及時(shí)剔除已完成交易的房源

答 案：D

解 析：房源信息的時(shí)效性非常強(qiáng)，因此必須不斷對(duì)房源信息進(jìn)行更新，以保證其有效性。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)房源信息的更新要注意以下幾點(diǎn)：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源信息狀態(tài)的及時(shí)更新。D項(xiàng)，已完成交易的房源屬于“無(wú)效房源”，不能剔除，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，這種“無(wú)效房源”也有可能再次變?yōu)椤坝行Х吭础?，從而再次?shí)現(xiàn)交易。

4、關(guān)于辦公房地產(chǎn)產(chǎn)品類型界定的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

• A：寫字樓以辦公為唯一用途
• B：商務(wù)公寓適合大型企業(yè)的辦公需求
• C：LOFT適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)的空間需求
• D：商務(wù)綜合體以規(guī)?；?、高端化、多元化為核心競(jìng)爭(zhēng)力

答 案：B

解 析：商務(wù)公寓是以辦公為主要用途的小面積辦公空間，多設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，適合于小型企業(yè)辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于純正寫字樓較低，物業(yè)硬件水平及形象檔次亦較低。

5、在寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程中，首先應(yīng)（）。

• A：確定權(quán)重
• B：確定修訂系數(shù)
• C：篩選可比樓盤
• D：計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)

答 案：C

解 析：寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程如圖7-1所示。圖7-1寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程根據(jù)圖7-1，市場(chǎng)比較法的流程中，首先應(yīng)該篩選可比樓盤。

多選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)和需求的正確做法有（）。

• A：積極引導(dǎo)客戶明確其真實(shí)需求
• B：提供多種房源包容客戶彈性需求
• C：基于客戶的最初購(gòu)房需求提供房源
• D：通過(guò)日常聊天了解客戶購(gòu)房潛在需求
• E：采用封閉式提問(wèn)方式詢問(wèn)客戶購(gòu)房需求

答 案：ABD

解 析：在征詢客戶需求時(shí)，不宜采用封閉式問(wèn)題；宜采用開放式問(wèn)題，給客戶多些選擇；而且，客戶的需求往往是有彈性的，因而不能排斥這種彈性，而應(yīng)通過(guò)設(shè)定條件來(lái)包容客戶的需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶的真實(shí)需求，必須和客戶建立良好的關(guān)系。可以和客戶進(jìn)行一些日常的閑聊，同客戶建立信任關(guān)系，可以更加準(zhǔn)確地判斷和發(fā)現(xiàn)客戶需求和潛在需求。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有（ ）。

• A：仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符
• B：了解物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍
• C：對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次等內(nèi)容
• D：詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況
• E：對(duì)煤氣或天然氣的氣路要請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行查驗(yàn)

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有：①現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上所載的面積、業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主指出；②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否已凍結(jié)；③對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)的種類；④對(duì)非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無(wú)陽(yáng)臺(tái)；⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境；⑥掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；⑦詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對(duì)煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問(wèn)業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立的目標(biāo)市場(chǎng)類型有（）。

• A：地域性目標(biāo)市場(chǎng)
• B：職業(yè)型目標(biāo)市場(chǎng)
• C：社交型目標(biāo)市場(chǎng)
• D：行業(yè)型目標(biāo)市場(chǎng)
• E：客戶型目標(biāo)市場(chǎng)

答 案：ABC

解 析：主要有三種類型：地域性目標(biāo)市場(chǎng)，職業(yè)型目標(biāo)市場(chǎng)，社交型目標(biāo)市場(chǎng)。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待到店購(gòu)房客戶時(shí)，正確的做法有（）。

• A：微笑迎接客戶
• B：了解客戶需求
• C：直接推薦高檔房源
• D：客觀回答客戶問(wèn)題
• E：記錄客戶信息

答 案：ABE

解 析：到店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀(jì)公司或各營(yíng)業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶的接待，主要包括以下七個(gè)步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)候語(yǔ);②引領(lǐng)客戶入店;③確定接待主體;④了解客戶需求;⑤接受服務(wù)委托或幫助客戶解決問(wèn)題;⑥客戶離開時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別;⑦客戶信息錄入。

5、以深圳為例，下列關(guān)于“辦理銀行抵押貸款手續(xù)需要繳納的費(fèi)用”的表述，正確的有（）。

• A：抵押登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.01%
• B：貸款合同公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.3%
• C：貸款合同印花稅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.05%
• D：無(wú)論境外人士還是境外人士都必須繳納貸款合同公證費(fèi)
• E：抵押登記費(fèi)的收費(fèi)單位為地稅局

答 案：ABC

解 析：辦理銀行抵押貸款需要繳納一些稅費(fèi)用，以深圳為例，具體為：①抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.01%(不足l00元按l00元收取)，收費(fèi)單位為財(cái)政局;②貸款合同公證費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.3%(境外人士必須辦理，境內(nèi)人士自主選擇)，收費(fèi)單位為公證處;③貸款合同印花稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的0.05%(不足20元的按20元收取)，收費(fèi)單位為地稅局。