2023年房地產經紀人協(xié)理每日一練《房地產經紀綜合能力》9月16日專為備考2023年房地產經紀綜合能力考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房地產經紀人與其客戶之間發(fā)生的代理關系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。房地產代理不屬于法定代理。
2、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，王某可以自行將該住房轉租給張某，轉租期限不超過原房屋租賃合同剩余期限即可。()
答 案：錯
解 析：承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉租須簽訂轉租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。
3、新建商品住房和存量住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。()
答 案：錯
解 析：新建商品住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔。存量住房轉讓手續(xù)費，由交易雙方各承擔50%。
4、房地產經紀機構和房地產經紀人員只可以接受房地產交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務。()
答 案：錯
解 析：房地產經紀機構和房地產經紀人員可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產居間活動中，房地產經紀機構和房地產經紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。
5、宅基地可以用于設定抵押。()
答 案：錯
解 析：《物權法》規(guī)定下列財產不得抵押：①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;④所有權、使用權不明或者有爭議的財產;⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。
單選題
1、房屋租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋所有權轉移，原租賃合同( )。
- A：對承租人和新房主繼續(xù)有效
- B：對承租人和新房主無效
- C：對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效
- D：對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效
答 案：A
解 析：為了保護承租人及其相關人員的合法權益，穩(wěn)定租賃關系，我國有關法律法規(guī)明確“買賣不破租賃”原則。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所有權變動包括贈與、析產、繼承或者買賣轉讓租賃房屋等。
2、李某在A城市購買了一套二手房，總價值為100萬元，屬李某首套住房。該城市規(guī)定，購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產總價的60%，單筆最高貸款金額不超過35萬元，請計算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______（）
- A：45、55
- B：35、65
- C：35、55
- D：45、65
答 案：B
解 析：按貸款成數(shù)計算，李某的最高貸款額度為：100×60%＝60（萬元）。又該城市規(guī)定，單筆最高貸款金額不超過35萬元，則李某住房公積金的最高貸款額度為35萬元，其首付款為：100－35＝65（萬元）
3、張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結構完好，設施、設備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。
該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應（ ）。
- A：全部計入
- B：計入一半
- C：計入四分之一
- D：全部不計入
答 案：A
解 析：封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。需要注意的是，陽臺是否封閉，是在房屋建成交付時是否封閉，如果購房人購買后將未封閉的陽臺封閉的，仍然只計算一半建筑面積。
4、房地產經紀行業(yè)組織自律管理是行業(yè)管理的重要組成部分，行業(yè)組織的主要職責不包括（）
- A：反映行業(yè)訴求，維護行業(yè)合法權益
- B：制定行業(yè)標準
- C：爭取行業(yè)第一
- D：組織交流，合作
答 案：C
解 析：行業(yè)組織的主要職責有:①反映行業(yè)訴求，維護行業(yè)合法權益；②制定房地產經紀行業(yè)標準、規(guī)則；③房地產經紀人員教育和培訓；④房地產經紀行業(yè)誠信體系建設；⑤房地產經紀房源、客源信息共享系統(tǒng)建設；⑥開展行業(yè)研究；⑦組織交流、合作；⑧處理投訴、調解糾紛；⑨政府部門交辦的其他事項。
5、使用面積應按房屋的（）水平投影計算。
- A：內墻面
- B：外墻面
- C：圍護結構
- D：外圍
答 案：A
解 析：房屋面積主要有：①建筑面積;②使用面積。其中，使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。成套房屋還有套內建筑面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積，住宅還有居住面積，此外還有預測面積、實測面積、合同約定面積、產權登記面積。
多選題
1、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉租張某，簽訂了6個月的轉租合同。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》王某將房屋出租給李某后，李某是（ ）。
- A：業(yè)主
- B：物業(yè)使用人
- C：物業(yè)服務的對象
- D：物業(yè)所有權人
答 案：BC
解 析：BD兩項，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃轉移的是房屋使用權而非所有權。李某是承租人，因此是物業(yè)的使用權人而非所有權人。A項，業(yè)主是指房屋的所有權人。C項，物業(yè)管理服務的對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，因此李某也是物業(yè)服務的對象。
2、住房租賃合同期限內，下列出租人的行為合理的有（）
- A：有權隨時解除合同
- B：由于物價增長，出租人提高租金
- C：不得隨意克扣押金
- D：承租人延遲交付押金，出租人要求解除合同
- E：對不屬于承租人承擔責任的房屋損壞承擔修繕義務
答 案：CE
解 析：出租人應當按照合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。D項，承租人在合理期限內延遲交付租金，出租人不可單方面解除合同
3、給水系統(tǒng)按供水用途，可以分為（）給水系統(tǒng)。
- A：排污
- B：生活
- C：生產
- D：澆灌
- E：消防
答 案：BCE
解 析：本題考查的是給水排水系統(tǒng)及設備知識點。根據(jù)給水的用途，分為生活給水、生產給水、消防給水；根據(jù)水源，分為市政管網給水、自備水井給水；根據(jù)給水環(huán)節(jié)，分為直接給水、二次給水。
4、個人住房抵押貸款的信用風險主要包括（）
- A：被迫違約
- B：理性違約
- C：提前還款
- D：惡意騙貸
- E：通貨膨脹
答 案：ABCD
解 析：借款人如果不按合同履行按期償還貸款的義務即構成違約。個人住房抵押貸款的信用風險主要包括以下幾個方面：①被迫違約；②理性違約；③提前還款；④惡意騙貸
5、下列屬于承擔民事責任的方式的有（ ?。?。
- A：法律制裁
- B：停止侵害
- C：消除危險
- D：賠償損失
- E：繼續(xù)履行
答 案：BCDE
解 析：承擔民事責任的方式主要有以下11種：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產；⑤恢復原狀；⑥修理、重作、更換；⑦繼續(xù)履行；⑧賠償損失；⑨支付違約金；⑩消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。