2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》9月16日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶(hù)之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。

2、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿(mǎn)前1年，王某可以自行將該住房轉(zhuǎn)租給張某，轉(zhuǎn)租期限不超過(guò)原房屋租賃合同剩余期限即可。()

答 案：錯(cuò)

解 析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。

3、新建商品住房和存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。()

答 案：錯(cuò)

解 析：新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買(mǎi)方承擔(dān)。存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由交易雙方各承擔(dān)50%。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務(wù)。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時(shí)接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無(wú)論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

5、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()

答 案：錯(cuò)

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

單選題

1、房屋租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，原租賃合同( )。

• A：對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效
• B：對(duì)承租人和新房主無(wú)效
• C：對(duì)承租人繼續(xù)有效，對(duì)新房主無(wú)效
• D：對(duì)承租人無(wú)效，對(duì)新房主繼續(xù)有效

答 案：A

解 析：為了保護(hù)承租人及其相關(guān)人員的合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)明確“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。所有權(quán)變動(dòng)包括贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓租賃房屋等。

2、李某在A城市購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，總價(jià)值為100萬(wàn)元，屬李某首套住房。該城市規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購(gòu)住房為二手房的，貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的60%，單筆最高貸款金額不超過(guò)35萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______（）

• A：45、55
• B：35、65
• C：35、55
• D：45、65

答 案：B

解 析：按貸款成數(shù)計(jì)算，李某的最高貸款額度為：100×60%＝60（萬(wàn)元）。又該城市規(guī)定，單筆最高貸款金額不超過(guò)35萬(wàn)元，則李某住房公積金的最高貸款額度為35萬(wàn)元，其首付款為：100－35＝65（萬(wàn)元）

3、張某在2009年4月購(gòu)買(mǎi)了某住宅小區(qū)第12號(hào)住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽(yáng)臺(tái)全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門(mén)窗油漆局部脫落，需要進(jìn)行小修。
該套住宅的建筑面積中，陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)（　?。?/p>

• A：全部計(jì)入
• B：計(jì)入一半
• C：計(jì)入四分之一
• D：全部不計(jì)入

答 案：A

解 析：封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。需要注意的是，陽(yáng)臺(tái)是否封閉，是在房屋建成交付時(shí)是否封閉，如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)后將未封閉的陽(yáng)臺(tái)封閉的，仍然只計(jì)算一半建筑面積。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織自律管理是行業(yè)管理的重要組成部分，行業(yè)組織的主要職責(zé)不包括（）

• A：反映行業(yè)訴求，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益
• B：制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
• C：爭(zhēng)取行業(yè)第一
• D：組織交流，合作

答 案：C

解 析：行業(yè)組織的主要職責(zé)有:①反映行業(yè)訴求，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；②制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員教育和培訓(xùn)；④房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)；⑤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房源、客源信息共享系統(tǒng)建設(shè)；⑥開(kāi)展行業(yè)研究；⑦組織交流、合作；⑧處理投訴、調(diào)解糾紛；⑨政府部門(mén)交辦的其他事項(xiàng)。

5、使用面積應(yīng)按房屋的（）水平投影計(jì)算。

• A：內(nèi)墻面
• B：外墻面
• C：圍護(hù)結(jié)構(gòu)
• D：外圍

答 案：A

解 析：房屋面積主要有：①建筑面積;②使用面積。其中，使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。成套房屋還有套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，住宅還有居住面積，此外還有預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積、合同約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。

多選題

1、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某，簽訂了6個(gè)月的轉(zhuǎn)租合同。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》王某將房屋出租給李某后，李某是（ ）。

• A：業(yè)主
• B：物業(yè)使用人
• C：物業(yè)服務(wù)的對(duì)象
• D：物業(yè)所有權(quán)人

答 案：BC

解 析：BD兩項(xiàng)，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)。李某是承租人，因此是物業(yè)的使用權(quán)人而非所有權(quán)人。A項(xiàng)，業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。C項(xiàng)，物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主和物業(yè)使用人，因此李某也是物業(yè)服務(wù)的對(duì)象。

2、住房租賃合同期限內(nèi)，下列出租人的行為合理的有（）

• A：有權(quán)隨時(shí)解除合同
• B：由于物價(jià)增長(zhǎng)，出租人提高租金
• C：不得隨意克扣押金
• D：承租人延遲交付押金，出租人要求解除合同
• E：對(duì)不屬于承租人承擔(dān)責(zé)任的房屋損壞承擔(dān)修繕義務(wù)

答 案：CE

解 析：出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。D項(xiàng)，承租人在合理期限內(nèi)延遲交付租金，出租人不可單方面解除合同

3、給水系統(tǒng)按供水用途，可以分為（）給水系統(tǒng)。

• A：排污
• B：生活
• C：生產(chǎn)
• D：澆灌
• E：消防

答 案：BCE

解 析：本題考查的是給水排水系統(tǒng)及設(shè)備知識(shí)點(diǎn)。根據(jù)給水的用途，分為生活給水、生產(chǎn)給水、消防給水；根據(jù)水源，分為市政管網(wǎng)給水、自備水井給水；根據(jù)給水環(huán)節(jié)，分為直接給水、二次給水。

4、個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括（）

• A：被迫違約
• B：理性違約
• C：提前還款
• D：惡意騙貸
• E：通貨膨脹

答 案：ABCD

解 析：借款人如果不按合同履行按期償還貸款的義務(wù)即構(gòu)成違約。個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：①被迫違約；②理性違約；③提前還款；④惡意騙貸

5、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式的有（　　）。

• A：法律制裁
• B：停止侵害
• C：消除危險(xiǎn)
• D：賠償損失
• E：繼續(xù)履行

答 案：BCDE

解 析：承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有以下11種：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦繼續(xù)履行；⑧賠償損失；⑨支付違約金；⑩消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。