2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》9月21日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、開發(fā)公司應(yīng)返還程某（）元。

• A：9600
• B：7200
• C：12000
• D：19200

答 案：C

解 析：開發(fā)公司應(yīng)返還程某面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息，雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款。具體為：[3%+(4%-3%)×2]×2400×100=12000(元)。

2、甲公司的廣告是（）。

• A：要約
• B：要約邀請(qǐng)
• C：承諾
• D：邀請(qǐng)

答 案：B

解 析：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。甲公司在報(bào)紙上刊登的廣告屬要約邀請(qǐng)。

3、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系的特征是（ ）。

• A：階段性
• B：系統(tǒng)復(fù)雜性
• C：壽命周期性
• D：主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)行政管理關(guān)系的典型特征是法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系。

4、《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由（）向政府管理部門登記備案。

• A：程某與該房地產(chǎn)開發(fā)公司
• B：程某
• C：委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
• D：該房地產(chǎn)開發(fā)公司

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。本案例中，商品房預(yù)售人是該房地產(chǎn)開發(fā)公司。

5、王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日發(fā)現(xiàn)屋面漏水。王某購(gòu)買商品住宅的保修期從（）起計(jì)算。

• A：2005年8月1日
• B：2006年1月1日
• C：2006年5月1日
• D：2007年3月1日

答 案：C

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。本案例中，甲公司交付商品住宅的日期為2006年5月1日，所以，王某購(gòu)買商品住宅的保修期從2006年5月1日起計(jì)算。

多選題

1、甲公司發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)提供（）。

• A：該公司資質(zhì)證書
• B：該項(xiàng)目預(yù)售許可證
• C：該項(xiàng)目位置示意圖
• D：該項(xiàng)目土地使用權(quán)證書

答 案：ABD

解 析：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;②建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;③土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;④工程竣工驗(yàn)收合格證明;⑤發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明;出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;⑥中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;⑦確認(rèn)廣告內(nèi)容真實(shí)性的其他證明文件。

2、市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)是（）

• A：辦理房地產(chǎn)交易、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)
• B：為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)
• C：協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款
• D：制定頒發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性文件
• E：整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序

答 案：ABCE

解 析：市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)是：①執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章，并制定具體實(shí)施辦法；②執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章，并制定具體實(shí)旌實(shí)施辦法；③辦理房地產(chǎn)交易、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；④協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；⑤為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；⑥建立定期的市場(chǎng)交易信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)

3、張某出國(guó)留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬(wàn)元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬(wàn)元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無(wú)力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
債務(wù)履行期滿后劉某無(wú)力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)（ ）。

• A：占用該抵押房屋
• B：扣押該抵押房屋
• C：與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋
• D：請(qǐng)求人民法院拍賣該抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得優(yōu)先受償。

4、債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以按（）方式處理抵押房地產(chǎn)。

• A：與抵押人協(xié)議折價(jià)抵債
• B：與抵押人協(xié)議變賣
• C：自行拍賣
• D：將抵押物直接過戶給自己
• E：請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)

答 案：ABE

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。?

5、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的包括（）

• A：保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益
• B：為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)
• C：保障交易安全
• D：保證住房制度改革的順利實(shí)施
• E：利于國(guó)家的宏觀調(diào)控

答 案：ABCE

解 析：不動(dòng)產(chǎn)登記的目的包括：①保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；②維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全；③利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀調(diào)控