2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》10月5日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務(wù)。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

2、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()

答 案：對

解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。

3、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()

答 案：錯

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

4、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，王某可以自行將該住房轉(zhuǎn)租給張某，轉(zhuǎn)租期限不超過原房屋租賃合同剩余期限即可。()

答 案：錯

解 析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。

單選題

1、住房公積金個人住房貸款審批主體是（ ）。

• A：受托辦理貸款銀行
• B：當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會
• C：當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心
• D：當(dāng)?shù)刈》拷灰坠芾聿块T

答 案：C

解 析：商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)部，住房公積金個人貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進行（部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成），貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理條例》規(guī)定由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心負(fù)責(zé)。

2、綜合布線系統(tǒng)的（）是指在不改變布線敷設(shè)物理結(jié)構(gòu)情況下，可以重新組織網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

• A：可靠性
• B：靈活性
• C：重構(gòu)性
• D：先進性

答 案：C

解 析：綜合布線系統(tǒng)的重構(gòu)性是指在不改變布線敷設(shè)物理結(jié)構(gòu)情況下，可以重新組織網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。A項，可靠性是指在綜合布線系統(tǒng)下，各系統(tǒng)采用相同的傳輸介質(zhì)，可互為備用;B項，靈活性是指在綜合布線系統(tǒng)下，所有設(shè)備的開通及更改均不需改變系統(tǒng)布線，只需增減相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及進行必要的跳線管理即可;D項，先進性是指語首、數(shù)據(jù)、圖像等信息共問在纟系合布線中傳輸，對傳輸寬帶和傳輸速度要求很尚，米用先進的綜合布線技術(shù)可以滿足這些要求。

3、個人住房貸款，采用等額本息還款時，各期還款壓力（）

• A：是一樣的
• B：借款初期較大，然后依次遞減
• C：借款初期較小，然后依次遞增
• D：借款初期較小，然后增大，到還款后期又減小

答 案：A

解 析：目前我國個人住房貸款的償還方式主要有：等額本息還款法和等額本金還款法。采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。

4、以下民事法律行為中，不屬于財產(chǎn)行為的是（　?。?/p>

• A：負(fù)擔(dān)行為
• B：處分行為
• C：給付行為
• D：收養(yǎng)行為

答 案：D

解 析：民事法律行為按照法律行為發(fā)生的效果是財產(chǎn)性還是身份性劃分，可分為財產(chǎn)行為和身份行為兩類，其中，財產(chǎn)行為是以發(fā)生財產(chǎn)上法律效果為目的的行為，財產(chǎn)行為的后果是在當(dāng)事人之間發(fā)生財產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)的變動，如處分行為、給付行為與負(fù)擔(dān)行為等。身份行為是指直接以發(fā)生或喪失身份關(guān)系為目的的行為，如結(jié)婚、離婚、收養(yǎng)等行為。

5、出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣（　?。┤涨巴ㄖ凶馊恕?/p>

• A：3
• B：4
• C：5
• D：6

答 案：C

解 析：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

多選題

1、關(guān)于商業(yè)性住房貸款的流程，下列說法正確的有（）

• A：受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字
• B：首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的30日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定
• C：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等
• D：貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查
• E：抵押人和抵押權(quán)人只需持房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記

答 案：ACD

解 析：商業(yè)性個人住房貸款流程為：①貸款申請。借款人要申請商業(yè)性個人住房貸款，首先需要向貸款銀行提出貸款申請。受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字。②貸款審批。貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查。③簽訂借款合同。對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登記。到所購住宅所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記，銀行取得不動產(chǎn)登記證明。⑤貸款發(fā)放。目前，銀行發(fā)放貸款方式有當(dāng)貸款銀行獲得房地產(chǎn)交易中心出具的抵押登記申請的收件收據(jù)后由有資質(zhì)的擔(dān)保公司擔(dān)保即可放款和存貸款銀行獲得房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）后發(fā)放貸款兩種。⑥還貸。首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定，因此，首月還貸的數(shù)額和時間以銀行的還款計劃表為準(zhǔn)。⑦結(jié)清貸款、注銷登記。最后一期貸款還貸，須到受理貸款的銀行辦理，結(jié)清貸款后，取回房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）。抵押人和抵押權(quán)人持房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷、銀行結(jié)算清單等材料，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記

2、住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款在業(yè)務(wù)運作上的明顯差異主要表現(xiàn)在（）

• A：資金來源不同
• B：貸款對象不同
• C：貸款流程不同
• D：貸款額度不同
• E：貸款利率不同

答 案：BCDE

解 析：住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款資金來源不同，在業(yè)務(wù)運作上也存在較明顯差異，主要表現(xiàn)在：①貸款對象不同。住房公積金個人貸款對象必須是住房公積金繳存人，繳存期限為6個月以上或12個月以上，且處于正常繳存狀態(tài)。②貸款流程不同。商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)部，住房公積金個人貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進行（部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成），貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理條例》規(guī)定，由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心負(fù)責(zé)。③貸款額度、利率不同。住房公積金個人貸款在確定貸款額度時，除與商業(yè)性住房貸款相同要求考核貸款成數(shù)、借款人還款能力外，還規(guī)定不得超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的單筆最高貸款額度，住房公積金的單筆最高貸款額度由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會確定。相對于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點

3、王某依法取得一幢商品住宅所有權(quán)后，現(xiàn)發(fā)生下列變化，其中應(yīng)申請該住宅所有權(quán)變更登記的情形有（）

• A：王某將該住宅贈與給朋友
• B：該住宅面積發(fā)生變化
• C：該住宅的界址點發(fā)生變化
• D：經(jīng)批準(zhǔn)該住宅改為經(jīng)營性用房
• E：王某將該住宅出租給李某居住

答 案：BCD

解 析：A項屬于轉(zhuǎn)移登記。E項，僅僅是使用權(quán)發(fā)生變更，不涉及所有權(quán)。國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的面積、界址點、房屋用途、土地使用權(quán)的權(quán)利期限等內(nèi)容發(fā)生變化的，國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的說法中，正確的有（）

• A：主體具有多樣性
• B：客體具有特殊性
• C：內(nèi)容具有服務(wù)性
• D：服務(wù)具有有償性
• E：服務(wù)具有技術(shù)性

答 案：CD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的特性有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的主體具有特殊性；②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的客體具有多樣性；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容具有服務(wù)性；④房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)具有有償性。

5、下列房屋中，屬于不得買賣的有（）。

• A：已出租的房屋
• B：權(quán)屬有爭議的房屋
• C：被司法機關(guān)查封的房屋
• D：未成年人擁有的房屋
• E：共有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

答 案：BC