2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》10月7日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的說法，錯(cuò)誤的是（）。

• A：建設(shè)用地使用權(quán)不得在地表以下設(shè)立
• B：新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)
• C：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取劃撥的方式
• D：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與他人

答 案：A

解 析：《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第一百三十七條規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。其中，出讓方式屬于有償使用方式。有償使用方式除了出讓，還有租賃、作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營方式。

2、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租給張某，簽訂了6個(gè)月的轉(zhuǎn)租合同。
王某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）元。

• A：150
• B：200
• C：500
• D：600

答 案：B

解 析：自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。本題中，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：5000×4%＝200（元）。

3、該住宅工程的竣工驗(yàn)收工作由（）負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

• A：甲公司
• B：乙公司
• C：建設(shè)行政主管部門
• D：規(guī)劃行政主管部門

答 案：A

解 析：國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)實(shí)施。工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。本題中，甲公司是建設(shè)單位，應(yīng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施竣工驗(yàn)收工作。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和營銷的主體，是整個(gè)活動(dòng)的()。

• A：參與者
• B：實(shí)施者
• C：組織者
• D：享有者

答 案：C

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和營銷的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。

5、2008年5月江某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將閑置住房按市場價(jià)出租，年租金為12000元，則江某應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅是（）元。

• A：360
• B：480
• C：1200
• D：2400

答 案：B

解 析：勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。本題中，江某獲得的年租金為12000元，江某每月租金收入為12000÷12=1000(元)，則江某應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅是：(1000-800)*20%*12=480(元)。?

多選題

1、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃內(nèi)容包括（）。

• A：確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略
• B：合理布局區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和大型公共服務(wù)設(shè)施
• C：合理布局區(qū)域大型設(shè)施和小型公共服務(wù)設(shè)施
• D：明確需要保護(hù)和控制的區(qū)域
• E：找出引導(dǎo)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項(xiàng)政策和措施

答 案：ABDE

解 析：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是政府綜合協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展和空間資源配置的依據(jù)和手段。它將為政府進(jìn)行區(qū)域性的規(guī)劃協(xié)調(diào)提供科學(xué)的、行之有效的依據(jù)，包括：①確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略;②合理布局區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和大型公共服務(wù)設(shè)施;③明確需要保護(hù)和控制的區(qū)域;④找出引導(dǎo)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項(xiàng)政策和措施。?

2、下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的有（）。

• A：國有土地上依法取得的房屋
• B：以出讓方式取得的土地使用權(quán)
• C：集體土地使用權(quán)
• D：鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房
• E：用于市政的房地產(chǎn)

答 案：ABD

解 析：根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時(shí)受一定限制《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外，但法律規(guī)定可以抵押的除外。③權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。④用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。⑤列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。⑦以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。⑧違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

3、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“四統(tǒng)一”包括（）。

• A：登記機(jī)構(gòu)
• B：登記簿冊
• C：登記依據(jù)
• D：登記人員
• E：信息平臺(tái)

答 案：ABCE

解 析：根據(jù)國務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門承擔(dān)。

4、根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃合同效力的說法正確的有（）

• A：已出租房地產(chǎn)在告知抵押權(quán)人和承租人情況下可以設(shè)定抵押
• B：抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租
• C：出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同認(rèn)定無效
• D：出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑，租賃合同認(rèn)定無效
• E：出租人在一審法庭辯論終結(jié)前申請延長使用期限的，延長的租賃期限無效

答 案：AB

解 析：C項(xiàng)，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。D項(xiàng)，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。E項(xiàng)，租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效

5、關(guān)于商業(yè)性住房貸款的流程，下列說法正確的有（）

• A：受理貸款時(shí)，必須由主貸人、共有人、配偶同時(shí)到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字
• B：首期還貸的時(shí)間一般為發(fā)放貸款后次月的30日前，數(shù)額按照實(shí)際發(fā)放貸款的時(shí)間確定
• C：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等
• D：貸款銀行收到借款人的資料后，從個(gè)人信用、抵押物價(jià)值和借款人的條件等方面進(jìn)行貸款審查
• E：抵押人和抵押權(quán)人只需持房屋他項(xiàng)權(quán)利證書（不動(dòng)產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷，到房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記

答 案：ACD

解 析：商業(yè)性個(gè)人住房貸款流程為：①貸款申請。借款人要申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首先需要向貸款銀行提出貸款申請。受理貸款時(shí)，必須由主貸人、共有人、配偶同時(shí)到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字。②貸款審批。貸款銀行收到借款人的資料后，從個(gè)人信用、抵押物價(jià)值和借款人的條件等方面進(jìn)行貸款審查。③簽訂借款合同。對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登記。到所購住宅所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，銀行取得不動(dòng)產(chǎn)登記證明。⑤貸款發(fā)放。目前，銀行發(fā)放貸款方式有當(dāng)貸款銀行獲得房地產(chǎn)交易中心出具的抵押登記申請的收件收據(jù)后由有資質(zhì)的擔(dān)保公司擔(dān)保即可放款和存貸款銀行獲得房屋他項(xiàng)權(quán)利證書（不動(dòng)產(chǎn)登記證明）后發(fā)放貸款兩種。⑥還貸。首期還貸的時(shí)間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實(shí)際發(fā)放貸款的時(shí)間確定，因此，首月還貸的數(shù)額和時(shí)間以銀行的還款計(jì)劃表為準(zhǔn)。⑦結(jié)清貸款、注銷登記。最后一期貸款還貸，須到受理貸款的銀行辦理，結(jié)清貸款后，取回房屋他項(xiàng)權(quán)利證書（不動(dòng)產(chǎn)登記證明）。抵押人和抵押權(quán)人持房屋他項(xiàng)權(quán)利證書（不動(dòng)產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷、銀行結(jié)算清單等材料，到房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記