2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》10月8日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。
判斷題
1、按照交易時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場、業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。()
答 案：錯(cuò)
解 析：按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。按照交易時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場。
2、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()
答 案：錯(cuò)
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
3、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年。()
答 案：錯(cuò)
解 析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()
答 案：錯(cuò)
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
5、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，王某可以自行將該住房轉(zhuǎn)租給張某，轉(zhuǎn)租期限不超過原房屋租賃合同剩余期限即可。()
答 案：錯(cuò)
解 析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。
單選題
1、影響房屋租金價(jià)格的因素一般不包括()。
- A：供求關(guān)系
- B：房價(jià)因素
- C：房屋狀況
- D：租賃代理費(fèi)
答 案：D
解 析：影響房屋租金的主要因素有：①房地產(chǎn)市場因素，包括房屋租賃市場供求關(guān)系和房價(jià)因素;②房屋基本狀況，包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素;③房屋出租的個(gè)別情況。
2、涂刷類外墻面裝飾與貼面類外墻面裝飾相比，其優(yōu)點(diǎn)是（）。
- A：造價(jià)較低
- B：堅(jiān)固耐用
- C：不易變色
- D：容易清洗
答 案：A
解 析：涂刷類外墻面裝飾具有工效高、工期短、自重輕、造價(jià)低等優(yōu)點(diǎn)，雖然耐久性差些，但操作簡單、維修方便、更新快，且涂料幾乎可以配成任何需要的顏色，因此在建筑外墻面裝飾中應(yīng)用廣泛。貼面類外墻面裝飾具有堅(jiān)固耐用、裝飾性強(qiáng)、容易清洗等優(yōu)點(diǎn)。
3、在存量商品房中，出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前（）通知承租人
- A：7日
- B：15日
- C：30日
- D：60日
答 案：B
解 析：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十四條規(guī)定：出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前15日通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以向人民法院請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任
4、不屬于住房公積金繳存對象的是（ ?。?。
- A：無工作的城鎮(zhèn)居民
- B：協(xié)會職工
- C：城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員
- D：申請繳存的城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶
答 案：A
解 析：繳存住房公積金的對象包括：國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》，有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金；城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。
5、參股模式的擴(kuò)張速度（），收益（）
- A：中快
- B：慢低
- C：快高
- D：慢高
答 案：C
解 析：
多選題
1、關(guān)于租賃合同的說法，正確的有（ ）。
- A：租賃合同約定的租賃期限不得超過10年，超過10年的，該租賃合同無效
- B：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)
- C：租賃合同應(yīng)明確規(guī)定租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋維修責(zé)任等內(nèi)容
- D：在簽訂房屋租賃合同后，承租人應(yīng)按照該房屋權(quán)屬證書上記載的用途使用房屋，不得擅自變更用途
- E：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同無效
答 案：BCD
解 析：A項(xiàng)，房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過二十年。租賃期限超過二十年的，超過部分無效。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。B項(xiàng)，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案”。C項(xiàng)，房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所。②標(biāo)的物。具體有房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。③租金和押金數(shù)額、支付方式。④租賃用途和房屋使用要求。⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。⑥租賃期限。⑦房屋維修責(zé)任。⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。⑨爭議解決辦法和違約責(zé)任。E項(xiàng)，我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
2、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租給張某，簽訂了6個(gè)月的轉(zhuǎn)租合同。
關(guān)于已出租房屋抵押的說法，正確的為（ ）。
- A：王某應(yīng)將抵押情況告知李某
- B：王某與李某簽訂租賃合同不得對抗抵押權(quán)
- C：王某將住房抵押后，與李某簽訂的租賃合同繼續(xù)有效
- D：王某到期無力償還貸款，甲銀行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后應(yīng)保持原租賃關(guān)系至合同終止日
答 案：ACD
解 析：A項(xiàng)，出租人不得向承租人隱瞞房屋抵押的事實(shí)。C項(xiàng)，租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。D項(xiàng)，房屋租賃期間，房屋所有權(quán)或者承租人有可能發(fā)生變動，為了保護(hù)承租人及其相關(guān)人員的合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，我國有關(guān)法律法規(guī)明確“買賣不破租賃”原則，賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利。根據(jù)該原則，王某到期無力償還貸款時(shí)甲銀行可以實(shí)行抵押權(quán)但應(yīng)保持原租賃關(guān)系至合同終止日。
3、建筑物安全基本要求有（ ?。?。
- A：墻體保溫隔熱
- B：樓板不漏水
- C：不會倒塌
- D：沒有嚴(yán)重污染
- E：建筑高度符合規(guī)劃要求
答 案：CD
解 析：建筑物對安全的基本要求包括：①不會倒塌，包括地基、基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)均穩(wěn)固（即結(jié)構(gòu)安全），能夠抵抗一定震級以上的地震，不會遭受洪水、滑坡、塌方、泥石流、雪崩等災(zāi)害，木結(jié)構(gòu)的房屋還包括沒有白蟻危害。②沒有環(huán)境污染，包括沒有對人體有害的室外環(huán)境污染和室內(nèi)環(huán)境污染。
4、風(fēng)機(jī)采暖的優(yōu)點(diǎn)包括（）
- A：室內(nèi)空氣比較濕潤
- B：熱氣梯度合理
- C：實(shí)現(xiàn)冷暖一體，節(jié)省空間
- D：供熱效率高，節(jié)能效果較好
- E：可以加裝或改造空氣凈化系統(tǒng)
答 案：CE
解 析：風(fēng)機(jī)采暖的優(yōu)點(diǎn)為：①可以實(shí)現(xiàn)冷暖一體，節(jié)省空間；②可以加裝或改造空氣凈化系統(tǒng)。風(fēng)機(jī)采暖的缺點(diǎn)是：①室內(nèi)空氣比較干燥，不利于人體健康；②熱氣梯度不合理，不符合“頭要涼，腳要熱”的舒適要求；③供熱效率低，節(jié)能效果較差；④占用空間較大，有噪聲；⑤造價(jià)和使用費(fèi)用相對較高
5、房屋租賃市場的特點(diǎn)有()。
- A：租賃價(jià)格不夠穩(wěn)定
- B：季節(jié)性變化不明顯
- C：交易更為頻繁
- D：季節(jié)性變化明顯
- E：屬地區(qū)性市場
答 案：CDE
解 析：房屋租賃市場的特點(diǎn)主要包括：①租賃價(jià)格相對穩(wěn)定。與房屋買賣價(jià)格相比，房屋租金能夠保持一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。住房租賃市場常隨城市用工量等因素呈現(xiàn)季節(jié)性變化。③交易更為頻繁。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價(jià)格水平、供求狀況、價(jià)格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。