2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》10月21日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
單選題
1、抵押的房地產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)參照（）。
- A：市場價格
- B：政府定價
- C：政府指導(dǎo)價
- D：成本價格
答 案：A
解 析：處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。?
2、李某父親于2018 年5 月4 日死亡；5 月20 日登記機構(gòu)受理李某的繼承房屋登記申請，5 月22 日將申請登記事項記載于登記簿；5 月23 日李某領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書。李某取得該房屋所有權(quán)的時間是2018 年（ ）。
- A：5 月4 日
- B：5 月20 日
- C：5 月22 日
- D：5 月23 日
答 案：A
解 析：事實行為成就時生效的情形：依據(jù)法律文書或者政府的征收決定設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅物權(quán)；繼承或者受遺贈取得房地產(chǎn)；合法建造取得房屋所有權(quán)、拆除房屋注銷所有權(quán)。
3、房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的（ ?。?，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
- A：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德
- B：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序
- C：專業(yè)技能和管理水平
- D：技術(shù)水平和職業(yè)道德
答 案：B
解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
4、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬于（ ）。
- A：部門規(guī)章
- B：地方性法規(guī)
- C：房地產(chǎn)法律
- D：規(guī)范性文件
答 案：A
解 析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬于部門規(guī)章。
5、以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過（ ?。?。
- A：剩余年限
- B：已經(jīng)使用年限
- C：法律規(guī)定的使用年限
- D：出讓合同規(guī)定的使用年限
答 案：A
解 析：以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
多選題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的表述中，不正確的有（）。
- A：商品住房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》
- B：商品房的保修期自物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)接管驗收合格之日起計算
- C：因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人
- D：超過合同約定的期限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)要求賠償損失但不能主張退房
- E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實，導(dǎo)致商品房合同無效的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任
答 案：BDE
解 析：B項，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起計算;D項，超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)解除合同;E項，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。?
2、下列房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，屬于房地產(chǎn)行政規(guī)章的有（）。
- A：《物業(yè)管理條例》
- B：《城市房地產(chǎn)管理法》
- C：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
- D：《商品房銷售管理辦法》
- E：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
答 案：CDE
解 析：行政規(guī)章包括國務(wù)院部委制定的部門規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。部門規(guī)章主要有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》等。
3、城建稅實行地區(qū)差別稅率，關(guān)于城建稅的稅率規(guī)定，說法正確的有（）。
- A：納稅人在城市市區(qū)的，稅率為7%
- B：在縣城的，稅率為5%
- C：在建制鎮(zhèn)的，稅率為4%
- D：不在城市市區(qū)的，稅率為2%
- E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%
答 案：ABE
解 析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額為計稅依據(jù)，實行地區(qū)差別稅率。具體規(guī)定為：①納稅人在城市市區(qū)的，稅率為7%;②在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;③不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。?
4、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）的居間服務(wù)購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機構(gòu)代理對外租賃。甲機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機構(gòu)代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于出租房屋轉(zhuǎn)讓限制的說法，正確的有（ ）。
- A：馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某
- B：租賃期限未到期，褚某有權(quán)要求原租賃合同繼續(xù)履行
- C：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
- D：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
- E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕
答 案：ABD
解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所有權(quán)變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。
5、公司預(yù)售商品住宅，除了提交土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照以及資質(zhì)證書外，還需要提供（）。
- A：建設(shè)工程規(guī)劃許可證
- B：投入建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明
- C：商品房預(yù)售方案
- D：銀行的同意出售的書面證明
答 案：ABD
解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。C項，商品房預(yù)售方案是在申請商品房預(yù)售許可時，提交的材料。D項，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案例中，C公司用在建工程設(shè)立了抵押權(quán)，該工程建成后預(yù)售，除具備商品房預(yù)售的條件外，還應(yīng)該征得其貸款銀行的同意。