2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作》10月22日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、買房(租房)客戶具有指向性、時效性和（）的特征。

• A：周期性
• B：可變性
• C：集中性
• D：潛在性

答 案：D

解 析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租，哪個區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價格范圍或希望的價格范圍，有無特殊需要等，客戶均有明確的指示，即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍;②時效性，客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內實現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月;③潛在性，客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。

2、寫字樓項目以（）為主導的銷售策略適用于同期市場可能存在有力競爭對手的情況。

• A：目標客戶需求
• B：市場競爭優(yōu)勢
• C：競爭對手策略
• D：項目差異化特點

答 案：B

解 析：寫字樓項目的銷售策略中，以市場競爭優(yōu)勢為主導的銷售策略制定，適用于同期市場可能存在有力競爭對手的情況。在制定項目的銷售策略時，需針對自身與競爭對手進行更為細致的點對點比較分析，總結項目的優(yōu)勢以作為日后銷售推廣的重點。

3、直接影響項目的市場形象與客戶感知的是（），因此開盤活動必須在充分的蓄客準備，以及前期一定量客戶成交或準成交的基礎之上舉辦。

• A：開盤活動的場地選擇
• B：開盤活動現(xiàn)場的人氣與氛圍
• C：開盤活動的現(xiàn)場準備和傳播信息的程度
• D：開盤活動的形式

答 案：B

解 析：開盤活動雖有可能并非真正意義的初始發(fā)售節(jié)點，但依然是寫字樓項目引起市場集中關注的關鍵節(jié)點。開盤活動現(xiàn)場的人氣與氛圍直接影響項目的市場形象與客戶感知，因此開盤活動必須在充分的蓄客準備，以及前期一定量客戶成交或準成交的基礎之上舉辦。

4、商業(yè)地產(chǎn)項目的特征不包括（）。

• A：收益多樣性
• B：權益復雜與利益平衡
• C：贏利模式多元化
• D：受政府干預較大

答 案：D

解 析：商業(yè)地產(chǎn)的特征包括：①收益多樣性，商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠獲得收益;②贏利模式多元化;③權益復雜與利益平衡。

5、價格制定階段的（）是通過分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況，了解市場的大環(huán)境及發(fā)展趨勢，同時鎖定競爭對手，提供決策的依據(jù)。

• A：推導核心均價
• B：市場調研
• C：推售安排
• D：確定價格策略及方法

答 案：B

解 析：價格制定階段的市場調研目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況，了解市場的大環(huán)境及發(fā)展趨勢，同時鎖定競爭對手，提供決策的依據(jù)。這個階段的市場調研側重于收集競爭項目銷售與價格信息、價格表、各房號之間價格平面差與垂直差等信息。

多選題

1、下列關于房源物理屬性的表述中，正確的有（）。

• A：房源物理屬性是指房源自身的物理狀態(tài)
• B：房源物理屬性決定房源的使用價值
• C：房源物理屬性決定房源的市場價格
• D：房源物理屬性具有固定性
• E：房源物理屬性具有差異性

答 案：BDE

解 析：房源的物理屬性是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)，其決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房屋價格受多種因素的共同影響，從房源的物理屬性來看，每一套物業(yè)的價格是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的個別性決定的。與其它商品不同的是，房地產(chǎn)商品具有顯著的個別性。

2、在風險控制過程中，（）行為屬于損失融資

• A：風險自留
• B：保險
• C：減少風險程度
• D：提高預防能力
• E：合約化風險轉移

答 案：ABE

解 析：風險管理方法通常包括：①損失控制；②損失融資；③內部風險控制。其中，損失融資包括：a．自留與自保（自我保險）；b．保險；c．對沖；d．其他合約化風險轉移手段

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀人應重點追蹤的客戶所體現(xiàn)的特征有（）。

• A：購房需求強烈
• B：有一定經(jīng)濟實力
• C：對物業(yè)品質要求較高
• D：出價合理
• E：對市場價格有客觀認識

答 案：ABDE

解 析：C類客戶策略：重點培養(yǎng)目標。在跟進服務過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應不斷了解客戶特征和需求。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構劃分存量房經(jīng)紀業(yè)務有效商圈的依據(jù)有（）。

• A：產(chǎn)品規(guī)劃
• B：委托房源信息
• C：營銷手段
• D：購(租)房人信息
• E：市場行情

答 案：BD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事存量房經(jīng)紀業(yè)務和服務對象(主要是指能得到的委托房源信息)的地域范圍，被稱為存量房經(jīng)紀業(yè)務有效商圈。這個有效商圈也可以以購(租)房者來劃分范圍。

5、與住宅項目銷售相比，寫字樓項目銷售應（）。

• A：采取集中式開盤
• B：盡量通過展銷會組織營銷
• C：選派綜合素質高的銷售人員
• D：重點面向企業(yè)高層人員推廣
• E：保持整體或整層銷售的連續(xù)性

答 案：CDE

解 析：寫字樓在銷售管理上，由于面向的企業(yè)高層管理者、企業(yè)老板，因此相對于住宅的銷售人員，需要選用綜合素質較高的人員，會基本的外語交流；寫字樓客戶具有視野高遠、決策理性的特點，因此在上門客戶到達銷售現(xiàn)場時，項目的整體第一印象是否給客戶帶來沖擊，稱為后期銷售是否成功的關鍵之一。成功的寫字樓銷控往往應該保持整棟或整層銷售的連續(xù)性，避免出現(xiàn)個別房號拆散滯銷。